Como receber aluguel sem ter imóveis… O caminho das pedras para investir em fundos imobiliários

Uma das dúvidas de leitores que mais recebemos aqui no Seu Dinheiro é: afinal, como investir em fundos imobiliários? Mesmo para investidores mais experientes, essa não é uma pergunta boba, pois os fundos de investimento imobiliário (FII) não são como os outros fundos aos quais estamos acostumados.

Os fundos mais conhecidos das pessoas físicas, como os fundos de renda fixa, multimercados e ações, são fundos abertos, o que significa que eles aceitam aplicações e resgates a qualquer tempo (a menos que fechem para novos aportes por algum tempo, como às vezes acontece).

Como investir em fundos imobiliários

Os FII, entretanto, são fundos fechados, isto é, eles NÃO aceitam aplicações nem resgates. O quê? Então como investir em fundos imobiliários?

Há duas formas de se tornar cotista, e eu explico tudo no vídeo a seguir:

Para participar de uma oferta pública ou negociar cotas de fundos imobiliários em bolsa, você precisa ter uma conta em uma corretora de valores.

Ofertas públicas nem sempre estão disponíveis, mas a compra e venda na bolsa pode ser feita a qualquer momento, seja pelo home broker, seja pela mesa de operações.

As taxas de negociação na bolsa geralmente são as mesmas da compra e venda de ações: corretagem e custódia. Algumas corretoras oferecem taxas de corretagem diferenciadas para a compra de FII e isentam os fundos de taxa de custódia.

As taxas de corretagem podem variar bastante de uma corretora para outra, então o ideal é dar uma pesquisada e ver qual instituição oferece o melhor custo-benefício.

Ofertas públicas

A oferta pública é um processo que também pode ocorrer com ativos de outras classes, como as debêntures e as ações, e está sujeito a uma série de regras estabelecidas pelos órgãos reguladores.

As ofertas públicas iniciais de ações são as mais conhecidas do grande público. Chamadas de IPOs (Initial Public Offerings), ocorrem quando uma empresa abre o capital e passa a ter suas ações negociadas em bolsa.

Durante a oferta pública inicial, o fundo imobiliário apresenta sua estratégia de investimento ao mercado, o preço inicial estimado para a cota e a rentabilidade esperada. A ideia é atrair os investidores interessados e captar seus recursos para comprar os títulos e imóveis que vão compor a carteira (ou mesmo construí-los).

Trata-se de uma operação em mercado primário, pois os investidores adquirem as cotas diretamente do emissor, que recebe o dinheiro. Ao final do prazo para a reserva de cotas, os investidores recebem a sua parte, e o fundo fecha para captação.

Caso o fundo precise de mais recursos futuramente, ele pode fazer novas ofertas públicas para captar mais.

Negociação em bolsa

Depois que o fundo fecha para captação, a única forma de entrar e sair do investimento é por meio da negociação em bolsa de valores, mercado secundário onde as transações ocorrem entre os investidores.

Ou seja, ao comprar cotas de outro investidor, os recursos vão para o bolso dele, não para o caixa do fundo.

Assim, se você deseja investir em um fundo imobiliário que já fechou para captação e não tem planos de fazer uma nova oferta pública, você pode tentar adquirir cotas na bolsa, como se fossem ações.

As cotas, nesse caso, são negociadas não pelo preço inicial, mas pelo preço de mercado, que pode ser maior ou menor do que o valor pelo qual elas foram lançadas.

Da mesma forma, se precisar se desfazer do investimento ou quiser embolsar lucros com a valorização da cota, você pode vendê-las a outro interessado.

Esse mecanismo garante uma boa liquidez para os fundos imobiliários, apesar de eles não aceitarem resgates.

Duas formas de lucrar

Agora que você já sabe como investir em fundos imobiliários, dá para perceber que você pode lucrar de duas formas: com os rendimentos pagos pelos fundos, que distribuem os ganhos com aluguéis e com a venda dos imóveis da carteira, e pela valorização da cota.

Dá para fazer uma analogia com o investimento direto em imóveis: você pode ganhar com os aluguéis ou a valorização do imóvel.

Mas atenção: da mesma forma que o preço da cota pode subir, ele também pode cair. Há risco de mercado. Se os investidores, por exemplo, entenderem que as perspectivas para determinado FII são ruins, pode haver um movimento vendedor que derruba o preço das cotas.

Esse detalhe costuma pegar muitos investidores pelo pé. Alguns não sabem ou esquecem que precisarão vender as cotas a preço de mercado para sair do investimento, e ficam crentes de que poderão fazer o resgate sem perdas. Quando caem em si, percebem que terão que vender suas cotas a um preço menor que o de aquisição.

O preço que você paga na cota também é relevante para saber se os rendimentos distribuídos pelo fundo são interessantes. Fundos imobiliários distribuem rendimentos em dinheiro.

É preciso verificar se o valor que o FII vem pagando representa um percentual interessante do preço de aquisição da cota - por exemplo, um retorno maior que o juro real pago por um título público atrelado à inflação.

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