De Copacabana à ‘Faria Lima dos galpões’: TRXF11 avança sobre ativos únicos

A rivalidade entre São Paulo e Rio de Janeiro é antiga, dividindo os amantes da cidade praiana de quem prefere o coração financeiro do país. Mas o fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) vê oportunidades dos dois lados da Via Dutra.

O FII adquiriu ativos de peso em ambas as cidades nas últimas semanas: o complexo formado por três ativos logísticos de alto padrão em Guarulhos, região apelidada de “Faria Lima dos galpões”, e o Hotel Emiliano Rio, na Avenida Atlântica, em Copacabana.

A aquisição do TRXF11 em São Paulo ganhou o título de maior operação em toda a história do fundo, que desembolsou R$ 1,4 bilhão. Além disso, os imóveis estão ocupados pelo Mercado Livre, levando ao aumento da participação da empresa na carteira de inquilinos do FII.

Já a compra do ativo no Rio de Janeiro marca a estreia do fundo no segmento de hotelaria. Até então, o portfólio era concentrado em cinco setores: renda urbana, logística, shopping centers, imóveis hospitalares e imóveis educacionais.

Mas, afinal, o que essas novas aquisições representam para o portfólio do TRXF11? E o cotista, vai ver dividendos maiores pingando na conta? Para entender os próximos passos da estratégia para o FII, o Seu Dinheiro conversou com Gabriel Barbosa, gestor e sócio da TRX.

O ‘ativo troféu’ do TRXF11 

“Esse é, sem dúvida nenhuma, um ativo troféu para o TRXF11”, afirmou o gestor sobre a aquisição do complexo em Guarulhos.

Barbosa explica que a região onde o imóvel está é conhecida como a “Faria Lima dos galpões”, fazendo alusão ao mercado de escritórios, onde a avenida é vista como um local premium.

A região ganhou esse título por conta da eficiência extrema no raio de abastecimento da cidade de São Paulo.

Embora o TRXF11 tenha outros ativos em Guarulhos, Barbosa avalia que o complexo se destaca por representar o que há de mais qualificado e escasso no mercado de logística atual.

O projeto, que reúne os galpões K100, K200 e K300, possui quase 750 mil metros quadrados de área de terreno e 240 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).

Com a aquisição, a ABL do TRXF11 cresce 19%, de aproximadamente 1,25 milhão para 1,48 milhão de metros quadrados. Já o valor investido em imóveis aumenta 18,4%, de R$ 7,79 bilhões para R$ 9,23 bilhões. O portfólio passa a reunir 115 imóveis. 

Barbosa rassalta que, como não há mais terrenos disponíveis desse tamanho na região, novos empreendimentos similares serão cada vez mais raros. "Tudo que é escasso se valoriza ao longo do tempo", afirmou. 

Segundo o gestor, o ativo foi adquirido com um aluguel médio de R$ 38 por metro quadrado, um valor que já está defasado em relação aos preços atuais da região, que giram em torno de R$ 45. Essa diferença sinaliza um potencial ganho de receita e valorização do galpão no médio e longo prazo. 

Mas o investidor não vai precisar esperar muito para ver a aquisição trazer retornos. O cap rate (taxa de capitalização) estabilizado da operação é de aproximadamente 8% ao ano. 

Outro fator que mostra a relevância do ativo é a classificação triple A, ou seja, o complexo é de altíssimo padrão. Além disso, ele foi projetado no modelo built-to-suit (feito sob medida) para o Mercado Livre, inquilino do imóvel e uma das principais empresas do e-commerce no Brasil. 

TRXF11 de olho no setor logístico 

Não é de hoje que o FII avança com força no setor logístico, apostando na compra de ativos por meio do pagamento em cotas. E a fome por ativos logísticos tem motivo.

Segundo Barbosa, a dinâmica do mercado mudou: durante anos, os galpões eram o “patinho feio” dos FIIs, com os preços das locações estagnados. Mas, com a pandemia, as empresas de e-commerce passaram a disputar os espaços em uma dinâmica parecida com o jogo de tabuleiro War.

“Essas empresas precisam estar posicionadas em determinadas praças para que haja eficiência na operação logística. E quem estiver mais bem posicionado, vai acabar ganhando o jogo”, afirmou Barbosa.  

Porém, comparado a outras economias emergentes, o Brasil ainda possui um mercado escasso de imóveis triple A no setor. Esse déficit gera potencial de valorização para os empreendimentos construídos ou em construção. 

O cenário macroeconômico também abriu uma janela para o TRXF11. Em meio ao ambiente de crise e à dificuldade geral de captar recursos, os vendedores ficam mais dispostos a negociar valores e formas de pagamento, favorecendo compradores que possuem liquidez ou uma moeda de troca forte, como é o caso do FII. 

No entanto, a aquisição do complexo de Guarulhos foi diferente, atendendo à exigência do vendedor pelo pagamento integral em dinheiro. Para isso, o montante foi parcelado ao longo de 18 meses, dividido em um sinal e mais três parcelas semestrais.

Segundo Barbosa, a vantagem crucial dessa estrutura é que o TRXF11 passa a receber a receita de locação do imóvel desde o primeiro momento. De acordo com a gestora, a operação vai gerar um yield on cost (rendimento sobre custo) de aproximadamente 14,5% no primeiro ano. 

Para financiar as parcelas iniciais, a gestão utilizou recursos próprios provenientes da venda de ativos.  

Já para o restante do montante, a TRX estruturou um financiamento com o Banco XP, que garantiu os recursos da operação.

Além disso, a transação envolve uma parceria com a desenvolvedora original do ativo, a Matriz. O TRXF11 adquiriu 100% do complexo, mas de forma híbrida: 50% do imóvel é detido diretamente pelo fundo, enquanto os outros 50% são carregados indiretamente via cotas do novo FII Matriz, do qual o TRXF11 é o único cotista inicial.

Segundo Barbosa, essa composição permite que o fundo aumente sua exposição ao ativo de forma gradual, garantindo a posse de um ativo troféu sem a necessidade de um desembolso imediato total. 

TRXF11 montando posição em outros setores

Embora o fundo esteja avançando com mais força sobre o setor logístico, a estratégia da TRX prioriza uma diversificação do portfólio, que contém ativos de renda urbana, hospitais, instituições educacionais, shopping centers e, agora, conta também com um hotel. 

Porém, Barbosa destaca que a gestão não pretende expandir a posição nesses setores. “A abordagem para hotéis é muito parecida com a tese do TRXF11 no segmento de hospital. A estratégia consiste em ter exposição apenas em ativos de altíssimo padrão elite”, disse. 

Foi exatamente essa oportunidade que a TRX viu na compra do Hotel Emiliano. Com localização privilegiada, em frente ao mar de Copacabana, o imóvel foi adquirido pelo TRXF11 por R$ 260 milhões.

“Esse tipo de operação não aparece todo dia, mas é um setor que queremos entrar com calma. Diferentemente do segmento logístico, não estamos procurando crescer ativamente”, afirmou Barbosa.

Parte do montante total foi quitado à vista, em uma parcela de R$ 114,7 milhões. Já R$ 30,5 milhões serão pagos em cotas, enquanto os R$ 114,7 milhões restantes serão pagos em até seis meses após a conclusão da compra. 

Vem dividendos por aí? 

Embora as novas aquisições devam gerar retornos no médio e longo prazo, Barbosa afirma que o cotista não deve sentir o impacto positivo no momento, já que o valor deve aparecer nos dividendos de forma diluída e gradual. 

Para o pagamento de proventos, o TRXF11 busca gerar previsibilidade e estabilidade para o investidor, priorizando um guidance que o FII consiga pagar de forma constante e recorrente, independentemente de ganhos de capital pontuais. Atualmente, o fundo paga R$ 0,93 por cota. 

Porém, o investidor que olhou o extrato de julho viu um valor maior cair na conta: o TRXF11 pagou R$ 1,50 por cota, referente ao período de junho.  

Segundo Barbosa, a gestão procura reservar os resultados extraordinários para distribuir o montante ao final de cada semestre. Por isso, o cotista até pode ver um dinheiro extra pingando, mas o pagamento só será feito em dezembro.