Onde investir 2025: Alta dos juros abre oportunidades para comprar fundos imobiliários com desconto; vejas indicações de FIIs para este ano

Dizem que a paciência é a maior virtude do ser humano. Neste ano, o ditado popular será testado pelos investidores de fundos imobiliários. Isso porque o cenário econômico no país vem afetando negativamente o desempenho dos FIIs na bolsa e não há perspectivas de mudança na rota, com o Boletim Focus indicando a taxa Selic a 15% no fim de 2025.

No último ano, o Ifix, principal índice de fundos imobiliários no país, acumulou uma queda de 5,89%, derrubado pelo ciclo de alta de juros. Porém, para os investidores pacientes, a queda das cotas pode representar uma oportunidade única de adquirir ativos de qualidade com desconto – desde que seja avaliado com cautela.

Mas, afinal, como conseguir se proteger da Selic e ir atrás de investimentos lucrativos no setor imobiliário em 2025?

Durante o evento especial Onde Investir em 2025, organizado pelo Seu Dinheiro em parceria com o Money Times, a jornalista e apresentadora dos portais, Paula Comassetto, entrevistou Caio Araujo, analista de FIIs da Empiricus Research; Mauro Dahruj, gestor da Hedge Investimentos; e Ricardo Vieira, diretor da área de Real Estate do Pátria Investimentos para discutir o que esperar do setor e os fundos imobiliários mais promissores para 2025. Você pode conferir a gravação do evento aqui.

O evento contará ainda com outros painéis exclusivos, reunindo grandes nomes do mercado brasileiro para falar sobre diferentes estratégias de investimento para o ano. Eis a lista completa:

• Cenário macroeconômico 
• Renda fixa
• Ações e dividendos 
• Fundos imobiliários (você está aqui; assista agora ao painel)
• Criptomoedas (17 de janeiro)
• Investimentos internacionais (17 de janeiro)

Carteira de fundos imobiliários para 2025: o que recomendam os especialistas?

Os sinais são claros: o cenário deste ano não é favorável aos fundos imobiliários. Porém, ainda é possível ter ativos na carteira que permitam que os investidores durmam tranquilos.

Segundo Vieira, diretor do Pátria Investimentos, com as condições atuais, é possível montar uma boa carteira diversificada com o que tem de mais óbvio no mercado.

“O investidor não precisa inventar. Não precisa encontrar a próxima ‘small cap’ dentro do mercado de FIIs. Essa é a recomendação para quando o mercado está caro”, afirma.

Assim, ele indica que a principal estratégia para os FIIs é garantir a diversificação, qualidade e liquidez dos ativos.

Caio Araujo, da Empiricus Research, também reforça a importância dos três pilares para 2025. Assim, ele indica fundos de papel – ou seja, que investem em títulos de renda fixa lastreados em ativos imobiliários – que possuam boas posições em crédito.

Já para os chamados fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos, o foco deve ser os ativos com maior qualidade. 

Na visão de Araujo, os principais FIIs que incorporam as características acima em 2025 são:

• Bresco Logística (BRCO11): fundo imobiliário de tijolo focado em galpões logísticos. Araujo avalia o FII como um dos portfólios de maior qualidade da categoria. Segundo o gestor, atualmente, o fundo está com desconto interessante em relação ao valor patrimonial da cota, com um dividend yield em torno de 10%, e conta com um potencial de ganho de capital. Além disso, ele avalia que o fundo não deve ter grandes oscilações em relação à ocupação (taxa de vacância);

• Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11): FII do segmento de papel. Araujo destaca que o fundo possui um portfólio high grade – ou seja, possui menor risco de crédito – , diversificado, com alta qualidade e pulverizado. Ressalta ainda que a Kinea é reconhecida na gestão de crédito privado e que o fundo possui ativos indexados ao CDI, o que considera uma tática importante para 2025, dada a expectativa de alta da taxa básica de juros.

No entanto, Mauro Dahruj, gestor da Hedge Investimentos, fala em um setor que ele considera ter sido “um pouco esquecido” pelos investidores: o de Fundos de Fundos (FoFs). O gestor avalia que o segmento combina renda e potencial de valorização. Além disso, ele entende que os preços dos FoFs estão descontados.

Mas afinal, mesmo com a taxa Selic a 12,25% ao ano – e perspectiva de chegar aos 15% ou mais – e a queda de quase 6% do Ifix em 2024, por que os especialistas seguem apostando nos fundos imobiliários?

Adeus, FIIs; olá, renda fixa? Não é bem assim… 

O analista Caio Araujo resume bem o que o mercado vem esperando para este ano: “a volatilidade em 2025 está praticamente contratada”. Porém, isso não é motivo para os investidores fugirem para a renda fixa.

Isso porque, segundo Dahruj, o impacto nas cotas dos fundos imobiliários, por si só, não deveria ser visto como algo ruim. “Claro que ninguém gosta de ver o seu patrimônio caindo, mas, muitas vezes, a queda da cotação pode ser uma oportunidade, desde que os fundamentos daqueles investimentos permaneçam positivos”, explica.

Vieira também reforça essa visão e explica que não há uma deterioração dos fundos imobiliários. Ou seja, não está sendo observada, de maneira geral, uma redução no pagamento de aluguéis e nem um aumento de vacância, por exemplo.

Assim, na avaliação dos entrevistados do Onde Investir 2025, a queda nas cotas vista no último ano é mais uma reação à reversão rápida do ciclo de juros no ano passado do que uma sinalização de perda de fundamentos.

Vale lembrar que até maio de 2024, o Comitê de Política Monetária vinha realizando cortes na taxa básica de juros no Brasil, que chegou a 10,50% ao ano, na época.

A expectativa era de que a Selic chegasse ao final do ano na casa de um dígito, o que acabou não se concretizando, devido a fatores externos e ao fiscal doméstico.

Além disso, Vieira ressalta que a presença da gestão ativa vem se tornando predominante nos investimentos em fundos imobiliários, o que também fortalece o desempenho dos FIIs. 

Segundo essa abordagem, o portfólio é observado e gerenciado de perto, buscando sempre a reciclagem da carteira por meio da compra e venda de ativos para conquistar o aumento dos lucros.

• VEJA MAIS: Evento ‘Onde Investir em 2025’ reúne os grandes nomes do mercado financeiro com recomendações de como buscar ganhar dinheiro neste ano – assista aqui

Não é apenas a paciência: a observação também será testada 

Observar os ativos de perto: é justamente essa característica que os investidores vão precisar em 2025. 

Segundo os especialistas, será preciso acompanhar o quanto a alta da taxa Selic vai afetar o desempenho de cada fundo imobiliário, avaliando se os juros vão gerar um aumento de vacância, inadimplência etc.

Outro grande desafio para os participantes do mercado de fundos imobiliários será escolher os FIIs certos. Isso porque será necessário avaliar e comparar os riscos de cada negócio em relação aos lucros potenciais.

Além disso, os especialistas voltam a falar dela: a paciência. Segundo Araujo, para os investidores que estão de olho no longo prazo, vale a pena incluir fundos imobiliários que estejam descontados na carteira. Isso porque, o cotista tende a colher frutos no futuro – e não apenas nos rendimentos, mas no ganho de capital também.

Contudo, para voltar a ver as cotas subindo na bolsa novamente, os participantes do mercado vão precisar esperar por uma redução na taxa de juros.

Ainda assim, Vieira avalia que, uma das “belezas” dos fundos imobiliários é a combinação de características de renda variável com renda fixa. Dessa forma, enquanto os ativos não apresentam valorização na B3, eles seguem dando retornos recorrentes aos seus acionistas.

“A renda está elevada. Os bons fundos de tijolo estão pagando em média 9% a 10% ao ano livre de imposto de renda, com baixa alavancagem, podendo se valorizar se o mercado virar”, afirma, lembrando que os rendimentos distribuídos pelos FIIs não costumam ser tributados para a pessoa física.

Uma régua mais elevada: os fundos imobiliários de tijolo em 2025

Em geral, os fundos de tijolo são mais afetados pela alta da Selic. Assim, em 2025, a régua para a avaliação dos FIIs contará com medidas mais elevadas, segundo Araujo. Isso porque será necessário manter um nível de qualidade interessante: fundos com balanço sólido e com uma previsibilidade de receita interessante. 

Os fundos imobiliários desse segmento são divididos em três principais classes: logística, escritórios e shoppings. Confira as estratégias indicadas pelos analistas para cada uma delas:

• Logística

Na visão do especialista, a classe de logística é destaque entre os FIIs de tijolo. O segmento vem sendo sustentado por uma demanda que permanece sólida, especialmente para São Paulo. Além disso, a vacância está em patamares mínimos no Brasil atualmente. Araujo ainda avalia que as cotas da classe já estão consideravelmente descontadas. “Um posicionamento em logística, para tijolos, me parece favorável”, afirma o analista.

• Escritórios

Os FIIs de escritórios sofreram durante a pandemia, quando boa parte das empresas passou a atuar de forma remota. Porém, as previsões de que o home office se tornaria a regra no mundo corporativo não se concretizaram e a necessidade de um escritório físico não foi alterada. 

Apesar disso, os escritórios vêm enfrentando, desde a pandemia, uma defasagem em relação à recuperação. Então, a estratégia indicada para a classe é apostar nos portfólios de mais qualidade, que tiveram uma performance melhor.

• Shoppings centers

No caso dos FIIs de shoppings centers, a taxa de vacância é estável e as vendas seguem crescendo, o que deve favorecer a classe em 2025. 

Porém, considerando que esse cenário pode mudar com o aumento da taxa básica de juros, é necessário construir uma carteira defensiva. Dessa forma, a indicação, segundo Vieira, é investir em fundos imobiliários de excelente qualidade, voltados para regiões centrais e que serão menos afetados pelo aumento da Selic.

De acordo com o analista da Empiricus, os ativos voltados para as classes A e B na região de São Paulo são interessantes, uma vez que serão os “últimos a serem atingidos num cenário extremo de desaceleração econômica”.

Já Dahruj afirma que a Hedge Investimentos vem investindo na região Centro-Oeste, que tem sido beneficiada pelo agronegócio. “A gente percebe uma performance mais forte nesses empreendimentos”, relata.

Só para sobreviver à alta de juros? Os fundos imobiliários de papéis em 2025

Enquanto os fundos de tijolo sofrem com o ciclo de alta de juros, os fundos imobiliários do segmento de papel tendem a ser beneficiados. Isso porque, em especial os investimentos high grade, conseguem repassar o IPCA ou o próprio CDI com uma maior antecedência do que os fundos de tijolos.

Então o segmento se tornou uma estratégia de remuneração durante momentos de turbulências econômicas. Essa tendência deve permanecer em 2025. Isso porque, segundo avaliação de Araujo, um raro cenário vem ocorrendo no segmento.

Segundo o analista, nos últimos cinco anos, tem sido difícil encontrar FII de papel de emissor high grade com desconto na cota. Porém, ele destaca que vem observando casos de desconto no preço em relação à cota patrimonial de até dois dígitos, em alguns casos.

Porém até mesmo os FIIs de papéis devem ser observados com cautela, já que a inadimplência das dívidas pode aumentar por conta da alta dos juros. 

Assim, da mesma forma que os ativos de tijolo, é necessário apostar em FIIs com crédito de qualidade, com bons locatários e fluxo de recebimento previsível, segundo Araujo.

Além disso, o analista ressalta que, qualquer que seja o investimento, é importante avaliar o que faz sentido para cada perfil de investidor.

Tendência para 2025 e além: ETFs e investidores institucionais

Um dos indicadores de que não é hora de fugir dos fundos imobiliários é o fato de que o segmento vem atraindo a atenção de investidores “mais sofisticados”.

De acordo com Dahruj, esse movimento é puxado pela inclusão de FIIs nos chamados Exchange Traded Fund (ETFs), fundos com cotas negociadas em bolsa que têm o objetivo de replicar o desempenho de índices de mercado, o que os obriga a ter os ativos que compõem o índice na carteira.

O gestor explica que os ETFs vêm atraindo investidores para os FIIs, pois “uma vez que o fundo entra no índice, há diversos outros fundos lá fora que seguem essa carteira e compram o índice, conforme ele tem as suas movimentações”. 

Na visão do gestor, essa é uma tendência que veio para ficar e deve continuar a ser vista em 2025. “Os ETFs são um mercado que vem ganhando muita representatividade lá fora, e é impressionante a velocidade que vem sendo adotado no mercado brasileiro também”, afirma Dahruj, durante o evento Onde Investir 2025.

Já Vieira enxerga que a alta dos juros traz uma oportunidade que não será vista no futuro. Para ele, a tendência para os próximos anos é que o mercado de fundos imobiliários passe a contar cada vez mais com a presença de investidores institucionais.

Segundo o especialista, o aumento no número de investidores no mercado de FIIs possibilitou o desenvolvimento no segmento, que agora “tem profundidade para o investidor institucional entrar também”.

Ele avalia ainda que essa característica deve começar a reduzir as distorções entre o valor real do ativo e o valor da cota do fundo imobiliário. “Essas oportunidades de adquirir cotas com super desconto em relação à economia real talvez sejam cada vez mais escassas no futuro. Essa é uma das visões que a gente tem para a próxima década”, afirma o diretor da área de Real Estate do Pátria Investimentos.