BTLG11 caiu mais de 4% em abril após sofrer com Fed e ‘efeito Campos Neto’; baixa é oportunidade de compra?

Depois de encerrar os últimos cinco meses no campo positivo, o Ifix, índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, caiu -0,77% em abril. Dentre as quedas, a baixa de -4,3% do BTG Pactual Logística (BTLG11), um dos grandes nomes da indústria, chamou a atenção.

Mas antes de entrar no mérito se a queda é uma oportunidade de compra ou não, é importante entender o que levou o Ifix a terminar no vermelho pela primeira vez desde outubro de 2023.

Segundo o analista Caio Araujo, da Empiricus Research, os motivos são os mesmos que afetam os ativos de risco como um todo: o possível atraso no processo de queda dos juros nos Estados Unidos e a piora da situação fiscal brasileira. 

O chamado "higher for longer" nos EUA – taxas de juros mais altas por mais tempo que o esperado –, afeta também a trajetória de cortes na Selic, no Brasil.

O presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, inclusive afirmou que a dinâmica externa pode reduzir o ritmo de queda na taxa básica de juro brasileira. A próxima decisão do BC ocorre na quarta-feira (8).

Nos fundos imobiliários, produtos ligados a um setor com grande necessidade de capital e famosos por pagarem dividendos mensais isentos de Imposto de Renda, o efeito pode ser ainda mais negativo devido à forte correlação com os juros.

“Quando olhamos para os juros locais, as estimativas para a Taxa Selic no final do ano já se encontram próximas de 9,5% ao ano, e a ponta longa das NTN-Bs superou o marcante patamar real de 6% ao ano, historicamente desafiador para os ativos de risco.”

Neste contexto, os fundos imobiliários de tijolo, aqueles que investem diretamente em imóveis, sofreram mais em abril, como mostra o gráfico abaixo.

Como o BTLG11 é um fundo que investe diretamente em galpões logísticos, seria natural uma queda no último mês. No entanto, a baixa superior a 4% foi “exagerada”, na visão de Araujo.

“É um fundo que deve pagar um yield interessante na casa de 9%, vai ter reavaliação patrimonial em breve e nós prevemos uma valorização. Então, na nossa visão, essa queda é um pouco exagerada.”

Neste sentido, o analista vê a baixa como uma oportunidade de investimento no fundo imobiliário, que conta com um portfólio de 23 imóveis distribuídos em seis estados.

“O fundo possui cerca de 87% da área bruta locável situada em São Paulo, a principal região para o segmento logístico do país, e conta com diversos ativos de qualidade classificados como A+”, avalia Araujo.

Segundo o analista, além dos proventos estimados em 9,4% para os próximos 12 meses, a queda recente dá ao FII também a possibilidade de ganho de capital com a valorização das cotas.

Apesar dos percalços no curto prazo, Caio Araujo ainda vê um cenário favorável para a indústria de fundos imobiliários em 2024.

“Lembro que no ano passado presenciamos um estresse de magnitude semelhante no primeiro semestre, seguido de uma alta contundente no índice.” 

Analista abre recomendações da carteira que já rendeu 157% do Ifix

O analista vê cinco grandes oportunidades para comprar agora, depois das quedas recentes.

O BTLG11, como mencionado, é uma delas. Ele, inclusive, é uma das recomendações de Caio na sua carteira de fundos imobiliários da Empiricus Research, chamada Renda Imobiliária.

Desde a criação, em 1º de janeiro de 2017, até 1º de maio deste ano, essa carteira teve 129% de valorização. Ou seja, mais do que dobrou o dinheiro de quem seguiu à risca as indicações do Caio.

Em contrapartida, quem investiu no Ifix (principal índice de fundos imobiliários da bolsa) neste mesmo período, teve apenas 81% de lucro.

Agora, você pode conhecer as cinco maiores oportunidades para o momento da carteira de “Renda Imobiliária” sem pagar nada. 

Isso porque um relatório com os 5 melhores fundos imobiliários para comprar agora foi liberado como uma cortesia para você.

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Todos os meses, o Caio disponibiliza um relatório recomendando os fundos imobiliários com o maior potencial da bolsa, na opinião dele. E o relatório com as indicações de maio já está disponível para qualquer pessoa interessada.

Isso porque a Empiricus Research, empresa do grupo BTG Pactual, liberou o acesso a esse relatório como cortesia. Ou seja, você não precisa pagar nada e nem se comprometer de nenhuma forma com a casa de análise para poder conhecer todas as indicações.

Para liberar o seu acesso, basta clicar no botão abaixo e se cadastrar para receber o relatório no seu e-mail. Fique tranquilo, é tudo gratuito mesmo.

Portanto, eu sugiro que você libere seu acesso e ao menos dê uma “espiada” nos FIIs recomendados. Depois você decide se essas indicações fazem sentido para o seu patrimônio:

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