Até 10% em dividendos: FII barato é um dos mais estáveis da Bolsa e está entre os 5 melhores, segundo analista

Não tem como negar que os fundos imobiliários (FIIs) se tornaram um dos investimentos mais robustos para quem busca renda extra mensal na Bolsa hoje. Afinal, o Ifix (“Ibovespa” do segmento) subiu cerca de 150% na última década, com mais de R$ 60 bilhões negociados só no ano passado.

O que é bom, porém, sempre tem como melhorar. 

Em meio aos mais de 450 FIIs disponíveis na B3, apenas cinco — ou seja, 1% desse mercado — figuram entre os melhores. Essa é a opinião da Empiricus Research, a maior casa de análise financeira independente do país. 

O quinteto forma a carteira top picks de FIIs do analista Caio Araújo, da Empiricus, que subiu 19% mais que o Ifix e 113% acima do CDI de novembro de 2023 (quando foi criada) a fevereiro deste ano. 

Você pode acessá-la de graça clicando aqui. De bônus, receberá análises de cada ativo e o convite para participar de um grupo exclusivo de insights de investimentos no WhatsApp. Mas antes, se preferir, vou te mostrar um destaque desse portfólio. Trata-se de FII que une 4 qualidades preciosas:

1. Potencial de pagar altos dividendos;
2. Estabilidade e segurança acima da média;
3. Boa liquidez;
4. Barato, com preço de tela abaixo do valor justo.

Com uma gestão que se sobressai e um portfólio composto majoritariamente por CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), quem investe nele desde sua estreia na Bolsa, em 2019, já obteve um retorno de 40,99%, contra 14,81% do Ifix e 39,40% do CDI até meados de março deste ano. 

Aliás, tudo indica que este é só o começo…

Dividendos gordos batendo a inflação mês após mês

Um ponto que diferencia esse FII de papel é sua política de estabilidade nos dividendos associada a mecanismos de proteção contra meses de inflação negativa.

Isso minimiza o impacto dos indexadores no fundo e faz com que os dividendos fiquem acima da inflação. Só para você ter uma ideia, independentemente de seu índice genérico (o IPCA) ter ido do céu ao inferno nos últimos 2 anos, ele conseguiu manter seus proventos mensais acima de 0,80%, o que rendeu mais de 10% em dividendos nos últimos anos. 

Em alguns meses, inclusive, chegou a pagar mais de 1% no mês.

Mesmo em períodos de deflação, esse FII nunca deixou de remunerar bem seus cotistas. Ou seja, a boa gestão dele tem dado aos investidores a tranquilidade de não ficarem reféns das oscilações macroeconômicas do Brasil. Veja:

Fonte: Empiricus, Quantum Axis e IBGE

“Com relação ao yield dos últimos doze meses, ele fica acima dos seus pares, por conta da sua política de estabilidade. [Diferente dele], os pares reduziram suas distribuições durante períodos de deflação.Já ele conseguiu se manter acima da média com a utilização de reservas de lucro”, afirma Caio Araújo.

“Para o atual semestre, a gestão anunciou o de distribuição no intervalo de R$ 0,75 e R$ 0,85 por cota, o que equivale a um yield anualizado de cerca de 10,5%”, completa.

• Clique aqui e conheça esse FII junto aos outros 4 que compõem a nata do mercado, segundo analista

FII abaixo do preço justo numa janela rara de entrada

É importante ter em mente que este FII está com um desconto acima da média dos seus pares (3,3%), ao olhar o preço em relação ao seu valor patrimonial, segundo análise da Empiricus. 

Historicamente, as cotas desse fundo são negociadas a preços acima do valor patrimonial. Assim, o momento atual é uma “janela rara” para investir nele pagando barato. Tudo isso com uma boa liquidez, que gira em torno de R$ 3,8 milhões em negociações diárias.

E sabe o que é mais interessante? Além da política de estabilidade nos pagamentos de proventos e seu desconto, esse fundo imobiliário traz conforto aos investidores no que diz respeito aos contratos. Afinal, não basta olhar para os dividendos gordos e o preço na hora de investir.

Na verdade, nada disso que expliquei até aqui importa se ele tiver operações frágeis em termos contratuais. E é aí que está o balde de ouro por trás desse FII…

Dividendos acima de 10% com um ‘poder contratual’ ímpar

Cerca de 80% do portfólio desse FII é composto por CRIs com uma taxa média marcada a mercado de IPCA + 7,6% ao ano, o que tende a gerar retornos interessantes para os investidores.

Grande parte desses CRIs foram estruturados pela própria gestora do fundo, permitindo a inclusão de cláusulas que beneficiam os investidores, como altas multas em caso de inadimplência, trazendo mais segurança para as operações.  

“Isso permite um acompanhamento mais próximo dos devedores e ativos dados em garantia. Tanto é que 100% do portfólio segue adimplente”, explica Caio Araújo, que também é responsável por uma carteira de FIIs, na Empiricus, que já valorizou mais de 120% desde sua criação, em 2017. 

ACESSE A LISTA DOS 5 FIIS SELECIONADOS POR CAIO ARAÚJO QUE ESTÃO ‘BATENDO’ O IFIX E O CDI

FII é favorável na queda da Selic 

Embora seja sabido que os FIIs despertam ainda mais a atenção dos investidores em tempos de queda da taxa básica de juros (Selic), existe algo que, neste cenário, pode prejudicar o fluxo de caixa de um fundo de papel: o pré-pagamento de dívidas.

Explico. Num período de queda da Selic, é vantajoso para o devedor refinanciar empréstimos, como os CRIs, com o objetivo de conseguir taxas mais baixas.

Nesse jogo, sai ganhando quem deve, visto que essa prática ajuda a economizar dinheiro no longo prazo. 

O FII detentor desses CRIs, por sua vez, sai perdendo, uma vez que reduz o fluxo de caixa esperado pelo fundo, resultando em dividendos menores para os investidores.

Nesse sentido, os credores podem aplicar multas elevadas para pré-pagamento, inibindo o pagamento antecipado das dívidas. E é exatamente o que a gestora desse FII da carteira top picks faz para mantê-lo vantajoso na alta ou na baixa dos juros.

“No geral, considero as garantias condizentes com os riscos das operações. Encontramos um risco de crédito controlado em quase todo o portfólio, sendo que os CRIs mais arriscados possuem uma camada extra de proteção”, avalia Caio Araújo.

FII com potencial de subir quase 20% e outros 3 também compõem a lista que está a um clique de você

Os nomes e as análises ainda mais detalhadas deste FII e os outros quatro estão disponíveis de graça neste link.

São eles:

• Um FII de lajes corporativas que tem potencial de subir quase 20%, com imóveis em lugares tradicionais do Rio de Janeiro e São Paulo, conhecidos por terem uma taxa de ocupação historicamente acima da média nacional;

• Um fundo de crédito imobiliário com CRIs diversificados em 40 ativos, sendo 92% deles high grade (baixo risco de crédito), com classificação maior ou igual a “A”. Ele tem potencial de gerar 10,4% em renda nos próximos 12 meses;

• Um dos maiores FIIs de tijolo da indústria, com potencial de alta, gestão ativa, ativos de alta qualidade (A+) e geração potencial de renda na casa dos 8,5%;

• Um dos maiores FIIs de shopping do mercado, com dividend yield estimado em 9,3% para os próximos 12 meses. Ele possui centros comerciais presentes em 14 estados brasileiros. É visto, hoje, como a melhor forma de se posicionar no setor.

ACESSE AGORA A CARTEIRA

Lembre-se que os cinco são, hoje, a “nata” do mercado, segundo a análise da Empiricus, e estão disponíveis gratuitamente para conhecimento de qualquer investidor.

Não é à toa que eles formam, juntos, a carteira que subiu 19% mais que o Ifix e 113% acima do CDI de novembro de 2023 a fevereiro deste ano.

Liberando seu relatório aqui, você ganhará também o acesso a esse portfólio vencedor e à comunidade In$ights do WhatsApp.

Lá, você vai receber conteúdos exclusivos dos portais Seu Dinheiro e Money Times, além de recomendações de investimento GRATUITAS dos analistas do Grupo Empiricus, que pertence ao BTG Pactual, maior banco de investimentos da América Latina.

Tratam-se de recomendações respaldadas por números e análises aprofundadas. É por isso que a hora de liberar seu acesso gratuito ao relatório dos 5 FIIs é agora. 

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