Nova lei diminui riscos de comprador da casa própria perder imóvel por dívida que não é dele, mas ainda há uma ameaça; entenda

Um julgamento do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) provocou um turbilhão no mercado imobiliário ao deixar aberta a possibilidade de o comprador perder o imóvel para arcar uma dívida do antigo proprietário que não estava inscrita na matrícula da propriedade.

Mas uma lei promulgada em março deste ano deve reduzir a incerteza. O texto da Lei 14.825 incluiu na legislação original um artigo que diz que a compra e venda de imóveis feitos a partir de agora não será afetada por atos jurídicos anteriores que não tenham sido registrados na matrícula, incluindo ações de improbidade administrativa e hipoteca judiciária.

“Na prática, houve um aumento da segurança jurídica em caso de eventual débito ou ação judicial que não averbados na matrícula do imóvel”, diz Kelly Petruy Sanches, do escritório Rücker Curi Advocacia e Consultoria Jurídica.

A advogada, que é especialista em direito imobiliário, afirma que, com o advento do novo artigo, agora bastaria somente a emissão da matrícula atualizada e sem indisponibilidades ou penhoras anteriores para comprovar que o novo proprietário adquiriu o bem de boa-fé.

A lei, contudo, ainda precisará de tempo para se mostrar efetiva, mais precisamente com relação ao entendimento do STJ quando os débitos em questão se tratarem da dívida ativa — espécie de “Serasa” do governo.

A seguir você entende melhor o que levou ao problema e o que esperar com a mudança na legislação.

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Entenda o caso

Comprar a casa própria é um sonho para a maioria dos brasileiros. Antes de realizá-lo, porém, é preciso enfrentar o pesadelo burocrático de verificar uma série de documentos e certidões para garantir que o negócio não gerará dores de cabeça no futuro — ou até mesmo a perda do imóvel.

O mais importante deles é a matrícula, uma espécie de “certidão de nascimento” que registra toda a vida da propriedade, incluindo transferências de posse, hipotecas, financiamentos, restrições e execuções de credores.

Vale destacar que desde 2015 já existe uma lei de concentração dos atos nesse documento. Um dos artigos diz que situações jurídicas que não constarem na matrícula do imóvel não poderão ser opostas ao eventual comprador.

Na prática, porém, ainda é preciso juntar uma série de certidões adicionais para resguardar o princípio da boa-fé. Além de caro e demorado, o movimento sequer afasta completamente o risco — apenas o minimiza, pois ainda pode haver ações judiciais em outros estados além do local do bem e não incluídos na busca, por exemplo.

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A decisão do STJ

Burocracias à parte, a inexistência de pendências na matrícula do imóvel era apontada como uma forma de o comprador evitar problemas. Isso até uma decisão do STJ do ano passado mudar esse entendimento.

A existência do nome de um vendedor de imóvel na dívida ativa — e cuja dívida não constava na matrícula — esteve no centro de um julgamento.

Na ocasião, o STJ decidiu que há uma presunção de fraude nas vendas de bens do devedor posteriores à inscrição do crédito tributário na dívida ativa.

A presunção de fraude é absoluta e as transações podem ser invalidadas pela Justiça. Ou seja, na prática, quem comprou um imóvel é dono de um bem sujeito a virar alvo de execuções caso qualquer proprietário anterior esteja na dívida ativa.

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O que acontece agora?

A mudança na lei traz um conforto adicional ao mercado imobiliário, mas, como o artigo ainda é novo, é preciso aguardar para ver como será a sua aplicação em novos negócios, segundo a advogada. 

Ela cita um possível cenário parecido com o caso julgado pelo STJ: defensores do Estado executando um débito tributário alegarão que a lei não se aplica porque não está expresso no texto a questão da dívida ativa. Já a parte que adquiriu o imóvel se apegará ao fato de que, no novo artigo, está expresso que qualquer ato tem que constar na matrícula, independentemente de ser um débito com o Fisco ou não.

“Precisamos ver qual será o entendimento do STJ nos próximos meses”, diz a advogada.

Como se precaver na compra de casas, apartamentos ou outro imóvel

Até que a Corte se posicione, a recomendação é que os potenciais compradores façam uma diligência extensa antes de comprar uma casa, apartamento ou qualquer outro tipo de imóvel. E, se possível, com a ajuda de um especialista.

“Apesar da boa intenção do artigo de retirar essa busca de certidões e ações, o que eu recomendo para os meus clientes é sempre ir atrás dos documentos para minimizar o risco e para que eles estejam bem respaldados. Seria negligência se basear apenas no artigo da lei”, indica a advogada.

É importante relembrar que, como a decisão do STJ mencionada inclui todas as alienações feitas a partir de 2005 — ano da publicação da lei que embasou o julgamento — é preciso buscar as certidões de dívidas ativas de todos os proprietários do imóvel desde então nas instâncias municipais, estaduais e da União.

Além disso, é necessário consultar também a situação fiscal de empresas ligadas aos vendedores.

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