Incorporadora da MRV (MRVE3) nos EUA vende imóvel por US$ 118,5 milhões — mas queima de caixa da Resia segue no radar
A venda gerou um cap rate (taxa de capitalização, em português) estimado de 5,65%, com um yield on cost (dividendos em relação ao preço médio de aquisição) projetado de 6,2%
Em meio a queima de caixa e um cenário apertado para a incorporação nos Estados Unidos, a Resia — operação norte-americana da MRV (MRVE3) — movimentou o mercado na manhã desta segunda-feira (30) com o anúncio da venda de um imóvel em Miami.
Batizado de Resia Old Cutler, o empreendimento da incorporadora especializada no desenvolvimento e construção de imóveis residenciais multifamiliares conta com 390 unidades distribuídas em 8 edifícios.
- Ibovespa em 155 mil pontos? BTG Pactual vê gatilho que pode “virar o jogo” para a bolsa brasileira até o final do ano; saiba mais
O negócio foi fechado por um valor geral de venda (VGV) de US$ 118,5 milhões (R$ 650,99 milhões, no câmbio atual), equivalente a US$ 304 mil por unidade.
Considerando o custo de US$ 108 milhões, a operação rendeu à incorporadora da MRV nos EUA um lucro bruto de US$ 11 milhões. Por sua vez, a margem bruta da transação chegou a 9,3%.
A venda gerou um cap rate (taxa de capitalização, em português) estimado de 5,65%, com um yield on cost (dividendos em relação ao preço médio de aquisição) projetado de 6,2%.
O cap rate é usado para medir o retorno de um investimento imobiliário por meio da relação entre a receita gerada pelo ativo e o preço de venda. Isso significa que, quanto maior for a quantia recebida pelo vendedor, menor o indicador.
Leia Também
A operação foi fechada em 27 de setembro, com recebimento do pagamento programado para a primeira semana de outubro.
"O mercado de locação multifamily nos Estados Unidos, especialmente no Sul e Sudeste, possui um enorme potencial”, disse o CEO da MRV&CO e copresidente do grupo, Rafael Menin, em nota.
Vale destacar que o mercado de empreendimentos residenciais multifamiliares abrange edifícios ou complexos com várias unidades residenciais individuais pertencentes a investidores institucionais, que compram prédios inteiros para alugar.
Com isso, os aluguéis gerados com os empreendimentos podem ser direcionados diretamente para a empresa dona do imóvel, que é responsável pela gestão, ou para fundos de investimento imobiliários (FIIs) especializados.
Atualmente, a Resia está presente em Dallas e Houston, no Texas, Atlanta, na Geórgia, e em Miami e West Palm Beach, na Flórida. A incorporadora planeja construir 5 mil unidades por ano a partir de 2025.
As ações da MRV iniciaram o dia em leve queda, com recuo de 0,41% por volta das 10h30, cotadas a R$ 7,31. No ano, a desvalorização chega a 35% na B3.
A situação da Resia
Apesar do tom positivo da venda na Flórida anunciada nesta manhã, a queima de caixa continua a fazer pressão sobre a Resia.
No segundo trimestre, a geração de caixa da operação norte-americana foi negativa em R$ 370 milhões, uma piora de quase quatro vezes em relação ao mesmo período de 2023.
A incorporadora da MRV também registrou um prejuízo líquido de R$ 61 milhões entre abril e junho, acima das perdas de R$ 41 milhões reportadas em igual intervalo do ano passado.
Vale relembrar que, quando anunciou projeções para este ano, em março, a MRV afirmou que a Resia tem uma regra de ouro: não queimar caixa em 2024.
“O capital da MRV Brasil não vai para a Resia e a expectativa é gerar caixa neste ano. Essa companhia terá muito valor para capturar quando começar a queda de juros dos EUA”, afirmou Menina na ocasião.
A operação norte-americana é um dos pontos de atenção para a XP. De acordo com a corretora, o lucro líquido da Resia deve continuar fraco, impactado por um cenário ainda incerto para as vendas do portfólio nos EUA.
- Leia também: “Brasil não acertou ao subir juros primeiro, nós erramos e agora tentamos corrigir”, diz dono da MRV (MRVE3)
O que dizem os analistas sobre a incorporadora da MRV (MRVE3) nos EUA
Para o Goldman Sachs, ainda que a margem bruta na venda do Resia Old Cutler seja menor do que a média histórica, de 43%, e reflita um mercado de transações desafiador nos EUA, toca em um dos principais problemas da MRV: o aumento da alavancagem.
No segundo trimestre, a alavancagem da MRV atingiu 125%. Porém, se os recursos levantados com a operação fossem usados para reduzir a dívida, o preço de venda de US$ 119 milhões poderia reduzir a alavancagem para 118%, segundo os analistas.
Vale lembrar que a Resia tem sido um impulsionador-chave para o aumento do endividamento na MRV, respondendo por aproximadamente 40% da alavancagem total da companhia fundada por Rubens Menin.
“Embora o declínio dos pipelines de construção possa beneficiar os fundamentos para imóveis multifamiliares, os mercados de transações continuam apertados com financiamento limitado”, escreveram os analistas.
- Veja mais: analista aponta que a Bolsa brasileira pode ficar fora do rali de natal; entenda o motivo
O Goldman Sachs manteve a recomendação neutra para as ações da MRV (MRVE3), com preço-alvo de R$ 8,50 para os próximos 12 meses, o que implica em uma valorização potencial de 15% em relação ao último fechamento.
A meta de preço fixada pelos analistas considera um desconto de cerca de 30% em relação ao valor patrimonial líquido, reflexo do impacto da crescente alavancagem da empresa, segundo o banco.
Na avaliação do Goldman Sachs, os principais riscos negativos para a MRV são o avanço mais rápido e forte do que o esperado da competição, dadas as baixas barreiras de entrada no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
Os analistas ainda destacam uma potencial piora no mercado dos EUA para fusões e aquisições e refinanciamento, o que poderia representar uma necessidade de injeção de capital na Resia.
Além disso, qualquer julgamento do STF (Supremo Tribunal Federal) sobre as taxas de remuneração do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) poderia afetar as taxas de juros de hipotecas do MCMV e pressionar a MRV.
No entanto, há potenciais catalisadores que poderiam ajudar a ação da MRV, como uma desalavancagem adicional significativa por meio da Resia e a expansão da margem bruta e geração de caixa melhores do que o esperado para a companhia.
Vai sobrar para o Assaí? Receita mira mais de R$ 1 bilhão em bens da rede de atacarejo por contingências do Pão de Açúcar (PCAR3); ASAI3 lidera quedas no Ibovespa
Notícia do arrolamento de bens do Assaí por contingências tributárias do Pão de Açúcar vem à tona quase quatro anos depois da cisão
Exclusivo: Mercado Livre ainda está no meio da curva de crescimento — e desta vez não vai abrir mão da rentabilidade, diz cofundador
Ao Seu Dinheiro, Stelleo Tolda revelou que quer manter o ritmo de crescimento na América Latina — e Mercado Pago e iniciativas em inteligência artificial são pontos centrais da estratégia
Como Warren Buffett decide quando vender uma ação e por que o bilionário está ‘desovando’ papéis do Bank of America no mercado
O Oráculo de Omaha acendeu um alerta no mercado ao vender posições tradicionais em empresas como Apple e Bank of America
Wake me up when september ends
Até aqui, setembro tem sido um mês desafiador para os FIIs. Quais lições e oportunidades podemos tirar do período?
Novo título de renda fixa com isenção de IR e os rumores sobre a venda bilionária de ações da JBS (JBSS3) pelo BNDES: os destaques do Seu Dinheiro na semana
O vice-presidente Geraldo Alckmin afirmou que a nova renda fixa pode ser disponibilizada no mercado em breve; veja as matérias mais lidas da última semana
Bolsa numa hora dessas? Por que comprar ações agora e onde estão os tesouros ocultos da B3
O podcast Touros e Ursos recebe Gustavo Heilberg, sócio-fundador da HIX Capital, que fala sobre as suas apostas fora da caixa na bolsa brasileira
Minha mãe tem uma casa de R$ 1 milhão e é divorciada do meu pai; quando ele morrer, meus meios-irmãos podem herdar o imóvel?
Leitora quer saber se, após partilha de divórcio, enteados de sua mãe podem ter direito à parte dos bens que ficou com ela
Salvação das companhias aéreas? Governo Lula ‘engorda’ o financiamento para as empresas do setor e fundo chega a R$ 6 bilhões
Financiamento para recuperação do segmento deve ter taxas de juros mais baixas e com maior prazo de financiamento; ações das empresas despencam na bolsa em 2024
BB Investimentos rebaixa CSN Mineração (CMIN3) para venda — e analistas revelam seis motivos para desconfiança com as ações
Para analistas, os papéis estão sendo negociados com prêmio de 36% sobre o múltiplo de valor de firma sobre Ebitda histórico e seguem com elevada volatilidade
A bolsa está barata: Gestora criada para administrar fortuna de Abilio Diniz revela cinco ações para lucrar na B3 hoje
Para Priscila Araujo, responsável pelo portfólio de ações da O3 Capital, há oportunidades baratas e de qualidade para investir na bolsa brasileira
Otimismo no agro: SLC Agrícola (SLCE3) salta 6% com projeção de custos de produção menores – BTG e Empiricus dizem se é hora de investir
A SLC Agrícola (SLCE3) divulgou as projeções para a safra 2024/25 e o mercado se animou com os custos de produção menores e a expansão da área plantada; veja o que dizem os analistas
Euforia com a inflação dos EUA não dura e Ibovespa fecha em queda de 0,21%; dólar acompanha e baixa a R$ 5,4361
De acordo com especialistas, a inflação segue na direção certa — embora haja risco no caminho —, só que outro dado é a prioridade do banco central norte-americano agora e ele preocupa
No “Fla-Flu” dos bancos, Itaú (ITUB4) é referência, mas Bradesco (BBDC4) vira o jogo e hoje é a melhor pedida na bolsa, diz gestor da Ibiúna
Para André Lion, o Bradesco atualmente está muito mais barato do que Itaú e deve vivenciar retomada da rentabilidade; veja outras apostas da gestora na bolsa
Queda livre das ações faz PagSeguro ter caixa maior do que valor de mercado em bolsa: oportunidade ou cilada?
Nas contas do JP Morgan, a PagSeguro possui R$ 9,6 bilhões em caixa líquido, excluindo os empréstimos, enquanto o free float é de R$ 9,5 bilhões
O que fez a Prio (PRIO3) pagar mais de R$ 10 bilhões por 40% de um campo de petróleo no Rio
A Prio já havia confirmado que estava em negociações com a empresa chinesa Sinochem, que detinha controle de 40% das operações do campo de petróleo de Peregrino
Um rolê no parquinho da bolsa: Ibovespa tenta reduzir perda acumulada em setembro em dia de Pnad e Caged, além de PCE nos EUA
A dois pregões do fim do mês, Ibovespa acumula queda de 2,2% em setembro, mas ainda pode voltar para o alto da roda gigante
A conta de energia aumentou e essa companhia será uma das grandes beneficiadas — vale a pena ficar de olho nessa ação
Com o calor e a falta de chuvas, a Aneel mudou a bandeira tarifária para a cor vermelha – ruim para nós, que teremos que pagar mais caro pela conta de luz, mas tem quem se beneficie desse aumento de preços, e não é a empresa que leva a energia até a sua casa
Ecorodovias: a aprovação do plano de otimização de contratos da Eco101 é boa ou ruim para as ações ECOR3?
Alguns bancos dizem que a repactuação deve melhorar as finanças consolidadas e a taxa interna de retorno da Ecorodovias, enquanto outros alertam para a demanda por investimentos
A gasolina vai ficar mais barata? Presidente da Petrobras (PETR4) confirma chance de queda no preço dos combustíveis — com uma condição
Magda Chambriard também anunciou que a estatal vai reduzir o preço do querosene de aviação (QAV) para as distribuidoras em quase 10% em outubro
Xi Jinping dá cartada para tentar salvar a China de colapso imobiliário – veja o que dizem os analistas sobre o futuro da segunda maior economia do mundo
Após banco central chinês divulgar pacote de estímulos para a economia, foi a vez de os líderes da China se manifestarem sobre a crise imobiliária