Carrefour (CRFB3) nas alturas: Varejista anima investidores com venda de lojas para FII GARE11 por R$ 725 milhões e prévia operacional do 3T24

A noite de terça-feira (22) foi agitada para os investidores do Carrefour Brasil (CRFB3) — que não só tiveram novos dados de vendas no terceiro trimestre de 2024 para analisar, como também um negócio multimilionário com um fundo imobiliário.

Do lado da transação, a gigante do varejo fechou a venda de 15 lojas sob a bandeira Atacadão por R$ 725 milhões para o fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11), fundo gerido pela Guardian.

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Segundo fato relevante enviado à CVM, a operação está alinhada com a estratégia do grupo de “destravar valor de portfólio imobiliário, com foco na monetização dos ativos, maximização dos retornos para seus acionistas e melhor alocação de capital”. 

Já do lado da prévia operacional, a rede de supermercados e hipermercados somou R$ 29,5 bilhões em vendas brutas totais entre julho e setembro, um aumento de 4,8% no comparativo com o mesmo intervalo de 2023. 

A primeira reação às notícias foi positiva. Por volta das 11h04, as ações subiam 3,26%, cotadas a R$ 7,29. No ano, porém, os papéis ainda amargam desvalorização da ordem de 40% em meio a condições macroeconômicas apertadas para o setor de varejo.

Os detalhes da venda de ativos para o GARE11

O Carrefour (CRFB3) ainda pretende assinar contratos de locação com o FII Guardian Real Estate na modalidade “sale-leaseback” — como é conhecida a venda de um imóvel que posteriormente é locado de volta pelo próprio vendedor —, com prazo inicial de 13 anos.

Os contratos terão possibilidade de renovação por períodos adicionais de cinco anos para garantir a continuidade de suas operações — podendo totalizar até 23 anos de vigência do acordo. 

“Esta operação e seu nível de valuation demonstram a qualidade e robustez dos ativos imobiliários do Grupo Carrefour Brasil”, afirmou a empresa. 

As despesas com aluguel dos imóveis vendidos ao GARE11 serão de aproximadamente R$ 4,8 milhões por mês, com um cap rate (taxa de capitalização, em português) estimado de 8%. 

Vale lembrar que o indicado é usado para medir o retorno de um investimento imobiliário por meio da relação entre a receita gerada pelo ativo e o preço de venda. Isso significa que, quanto maior for a quantia recebida pelo vendedor, menor o indicador.

Segundo a Guardian, mesmo considerando a potencial operação de venda envolvendo o ativo BRF VISA — que, se for concluída, aumentará as disponibilidades do FII GARE11 e reduzirá sua alavancagem —, a gestora deve realizar uma nova oferta pública ainda em 2024. 

“Seu principal objetivo será o de manter o atual equilíbrio do fundo entre disponibilidades e obrigações assumidas, após a conclusão da operação”, disse a Guardian.

Mas mesmo com a transação robusta com o fundo da Guardian, o Carrefour ainda vê possibilidade de novos negócios. De acordo com o comunicado, o grupo continua avaliando outras operações com o restante dos ativos imobiliários da rede. 

A conclusão da operação ainda está sujeita a condições como a aprovação pelo Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica), mas a expectativa é que o fechamento aconteça ainda neste ano.

De olho na prévia operacional do Carrefour (CRFB3)

No digital, o volume bruto de mercadorias (GMV, indicador de volume de receita gerada nos canais digitais) do e-commerce do Carrefour (CRFB3) subiu 21% na base anual, a R$ 3 bilhões no período.

Do lado das lojas físicas, a varejista terminou o primeiro trimestre com 1.041 unidades pelo Brasil, resultado da inauguração de três novas unidades no modelo de autoatendimento “pague e leve” (cash & carry) e de três lojas Sam’s Club no período.

As vendas das lojas “pague e leve” do Carrefour chegaram a R$ 21,4 bilhões no terceiro trimestre de 2024, um aumento de 8,3% em relação ao mesmo período do ano passado. O indicador foi impulsionado pela adição de 13 novas lojas do Atacadão nos últimos 12 meses. 

Já as vendas do varejo totalizaram R$ 6,4 bilhões no período, uma queda de 7,9% frente ao terceiro trimestre de 2023, pressionadas pela redução de 22% na área de vendas e pelo crescimento das vendas mesmas lojas sem considerar a gasolina.

No Sam’s Club, as vendas subiram 16,9% no comparativo anual, para R$ 1,8 bilhão no período. 

Por sua vez, o faturamento do Banco Carrefour totalizou R$ 17,1 bilhões entre julho e setembro, alta de 13,2% na base ano a ano. 

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O que pensam os analistas

Na avaliação do Goldman Sachs, a prévia operacional do Carrefour (CRFB3) veio em linha com as expectativas, com vendas mesmas lojas do segmento “cash & carry” “um pouco melhor do que o temido”.

Já para o Itaú BBA, a prévia foi uma surpresa positiva, especialmente do lado das lojas “carry & cash”, mas ainda faltam duas variáveis ​​para contar a história completa: a margem bruta e o capital de giro.

“Uma única variável não fornece uma visão abrangente. Para avaliar completamente a qualidade desse crescimento das vendas mesmas lojas, ainda precisamos avaliar a margem bruta e a dinâmica do capital de giro, que serão divulgados na próxima semana”, afirmaram os analistas.

Em relação à venda de ativos para o FII Guardian Real Estate (GARE11), o Goldman avalia que é um “pequeno ponto positivo estratégico”, uma vez que deve ajudar o Carrefour no processo de desalavancagem com um ônus razoável de aluguel das lojas.

Nas contas do banco, o negócio pode levar a alavancagem da varejista para um múltiplo de 3,1 vezes a relação entre dívida líquida e Ebitda — já abaixo do registrado no segundo trimestre, de 3,2 vezes. A cifra não considera as potenciais despesas adicionais de aluguel.

Há ainda rumores de que o Carrefour poderia estar em negociações para a venda das bandeiras Nacional e Bompreco. Segundo o jornal Valor Econômico, a transação envolveria 65 lojas no total, com receitas brutas anuais de cerca de R$ 1,5 bilhão, equivalente a 6% das receitas do Carrefour Varejo e 1% das receitas consolidadas do grupo como um todo. 

“Com base em acordos setoriais recentes (por exemplo, fusões e aquisições do Pátria), estimamos que esses ativos podem render entre R$ 500 milhões a R$ 1 bilhão, reduzindo a alavancagem em 0,1 vez a 0,2 vezes, com impacto limitado no Ebitda”, afirmou o Itaú BBA.

Segundo o Goldman, uma potencial transação seria estratégica, pois permitiria que a empresa se concentrasse nas operações mais relevantes e ainda poderia ajudar, de forma muito sutil, na desalavancagem em meio a um ambiente provável de taxas de juros elevadas no futuro.