Por que um fundo imobiliário que paga dividendos acima da Selic negocia com 50% de desconto na bolsa? O gestor do BROF11 explica

Com pouco mais de um ano de existência, o BR Properties Corporate Offices (BROF11) registra um feito notável no mercado: o fundo imobiliário distribui dividendos fartos com um yield acima da taxa Selic, mesmo que a criação do FII tenha coincidido justamente com o período de juros altos.

No último mês, por exemplo, o BROF11 pagou R$ 0,54 por cota, o que representa um dividend yield — o indicador que mede o retorno de um ativo a partir do pagamento de proventos — anualizado de 11,3%. Para efeito de comparação, a taxa básica de juros brasileira foi mantida em 10,5% ao ano neste mês. 

Apesar do patamar elevado dos dividendos — que são isentos de Imposto de Renda, vale ressaltar —, as cotas do fundo imobiliário são negociadas com um forte desconto na bolsa de valores.

Nesta sexta-feira (28), por exemplo, o FII operava a R$ 51,59, cifra mais de 51% inferior ao valor patrimonial das cotas, uma medida do que seria o “valor justo” para o BROF11 e calculada de acordo com os ativos reais que compõem seu portfólio.

Mas, de acordo com Gabriel Barcelos, sócio-fundador da BGR Asset Management, a gestora do fundo, a diferença acentuada entre o valor patrimonial e o preço de tela não está ligada a um motivo operacional, mas sim às próprias origens da base de cotistas.

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Base de cotistas herdada provoca queda nas cotas do fundo imobiliário

Barcelos, que foi diretor da BR Properties por 12 anos e deixou o cargo após a GP Investimentos comprar a companhia e fechar o capital no ano passado, contou, durante participação em evento do setor promovido pela Fincare Investimentos nesta sexta-feira (28), que a BGR e o FII nasceram a partir da reestruturação da empresa.

Portanto, boa parte dos cotistas são os antigos acionistas da BR Properties que ganharam cotas do BROF11 durante a cisão da companhia  — incluindo muitos investidores institucionais e estrangeiros.

“O portfólio do fundo está todo locado e pagamos um dividendo alto. O grande problema é que alguns desses ex-acionistas não podem e nem devem carregar cotas de FIIs, então quando há janelas de mercado nós temos movimentos de saída”, afirmou o gestor.

Portanto, o grande desafio do BROF11 hoje é migrar de uma base institucional para pessoas físicas. Mas Barcelos destaca que o número de CPFs tem crescido e já ultrapassa os dez mil.

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Qual é a estratégia da gestão do BROF11?

Outra cifra significativa para o fundo é o tamanho do portfólio: com apenas dois imóveis, também “herdados” da BR Properties, o fundo imobiliário registra um patrimônio líquido de mais de R$ 1,2 bilhão.

Mas esse número pode mudar em breve. “Não somos colecionadores de ativos, então nós adotamos uma gestão ativa”, diz Barcelos.

O gestor conta que a gestão estuda vender uma fatia de um dos dois ativos para destacar o valor patrimonial do portfólio e “mostrar para o mercado que o fundo existe, é bem gerido e há um grande desconto”.

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