Os fundos imobiliários de escritórios estão baratos — e o Itaú BBA revela seus três FIIs favoritos do segmento

Entre os principais segmentos de fundos imobiliários que compõem o IFIX, os FIIs de lajes corporativas registram a pior performance em 2024. Repetindo o comportamento observado no ano passado, os fundos de escritório recuaram 2,2% até agora, enquanto o índice de referência do setor sobe 1%.

De acordo com o Itaú BBA, o mau desempenho é explicado pelos patamares de alavancagem mais altos entre a categoria, dados de mercado “pouco inspiradores” e portfólios carentes de imóveis de qualidade e bem localizados.

Nem toda a culpa, porém, pode ser atribuída exclusivamente aos FIIs. Ainda segundo o banco, a queda também é um reflexo da abertura “expressiva” da curva de juros futuros.

Além disso, as cotas mais baratas podem representar uma oportunidade: o Itaú BBA destaca que os fundos de lajes corporativas continuam descontados e “seguem como teses de ganho de capital”.

Mas é importante saber escolher bem: “Tirando os que possuem exposição majoritária a ativos bons e bem localizados, o curto prazo pode não ser tão animador.”

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Em um relatório setorial divulgado nesta segunda-feira (17), a equipe do banco de investimento analisou 14 fundos de escritórios. Entre eles, apenas três conseguiram a recomendação de compra, enquanto nove têm indicação neutra e dois de venda.

Abaixo você confere mais detalhes sobre a tese para cada um dos três favoritos do Itaú BBA. Mas antes, veja quais foram os 14 FIIs analisados e suas respectivas recomendações:

Sem desconto, mas com muitas vantagens: conheça o HGPO11

Entre os fundos imobiliários que passaram com “nota dez” na avaliação do Itaú BBA, o único que não apresenta um desconto nas cotas é o CSHG Prime Properties (HGPO11).

Mas o FII também tem suas vantagens. Uma delas é um “portfólio simples” com exposição a dois empreendimentos de “qualidade” e “bastante demandados” — os patamares de vacância são historicamente baixos e se mantiveram assim mesmo durante a pandemia de covid-19.

“Olhando de forma técnica, o Ed. Metropolitan e o Ed. Platinum não são ativos triple A, mas são bem aderentes aos seus locatários e estão muito bem posicionados e localizados”, citam os analistas.

Outras vantagens do HGPO11 são a diversificação “interessante” entre locatários com baixo risco de crédito e o aumento constante nos dividendos mensais e preços de aluguéis ao longo dos últimos anos .

Já um ponto de atenção é a liquidez diária baixa das cotas no mercado secundário, o que pode dificultar a montagem ou desmontagem de grandes posições.

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Os outros dois fundos imobiliários de escritórios favoritos do Itaú BBA

Já os outros dois FIIs recomendados pelo Itaú BBA negociam com desconto na B3. O primeiro deles, o RBR Properties (RBRP11), é elogiado pela “gestão dinâmica” que promove a compra e venda de ativos maduros.

O RBRP11 também tem um portfólio diversificado. A carteira inclui uma exposição ao mercado de galpões logísticos por meio das cotas de outro FII tocado pela RBR, o RBR Log (RBRL11).

Há três pontos negativos porém, na visão do Itaú BBA: alguns ativos “deixam a desejar” quanto à localização e qualidade técnica, a demora na locação dos espaços vagos e o fim da renda mínima garantida do edifício River One — o que impacta a vacância física e receita mensal recorrente.

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A terceira e última recomendação de compra do banco de investimentos vai para o Tellus Properties (TEPP11), tem um portfólio composto por cinco imóveis de “qualidade técnica inferior, mas com potencial de aumento no valor médio de aluguel”.

Os analistas destacam que a gestão tem entregado bons resultados nos últimos meses — incluindo a vacância física, que era de 5,2% em março do ano passado e agora está zerada. 

O FII possui obrigações financeiras que devem ser acompanhadas de perto e concentração de 25% da receita em apenas um locatário, o GPA, mas a gestão promove revitalizações de ativos que podem aumentar a atratividade dos imóveis nos próximos meses e, consequentemente, os aluguéis.

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