Não chegue no final da festa: três motivos para comprar fundos imobiliários (FIIs) neste momento
Não iremos acertar o olho da mosca, mas tenho forte percepção que o momento é propício para investimento em fundos imobiliários
Uma das sensações mais frustrantes do contexto social é chegar no final da festa. Pode ser almoço de família, aniversário de amigo ou confraternização da firma.
A possibilidade de não participar de determinado evento importante traz um sentimento que é um dos pilares do termo FOMO (Fear of Missing Out).
O fenômeno basicamente descreve a ansiedade ou receio que as pessoas têm em relação a oportunidades, especialmente quando outras estão se beneficiando delas.
Muitas vezes, essa ansiedade pode provocar alguma irracionalidade na tomada de decisão e comprometer toda a performance de uma carteira de investimentos. Isso é notado até em participantes experientes de mercado.
Recentemente, recebemos uma nova onda de assinantes na série Renda Imobiliária da Empiricus. A reação inicial me deixou curioso: enquanto alguns assinantes perguntaram quais fundos comprar agora, outros questionaram se o momento de compra já não havia passado.
Isto é, parte dos investidores têm ciência da boa performance dos fundos imobiliários nos últimos meses e têm receio sobre a armadilha do FOMO.
Leia Também
- Receber aluguéis na conta sem ter imóveis é possível através dos fundos imobiliários: veja as 5 top picks no setor para comprar agora, segundo o analista Caio Araujo
Ainda dá tempo de investir em fundos imobiliários?
De fato, o índice de Fundos Imobiliários (Ifix) vem renovando as máximas nas últimas semanas. Em 12 meses, o desempenho do índice é de aproximadamente 20%, muito próximo do Ibovespa.
Particularmente, entendo que a resposta mais honesta possível é que não iremos acertar o olho da mosca. Timing é um atributo muito complexo e quem está há anos no mercado sabe que é praticamente impossível dominá-lo.
De todo modo, tenho forte percepção que o momento é propício para investimento em fundos imobiliários.
Mesmo com um curtíssimo prazo de altos e baixos, prevejo uma trajetória favorável para ativos de risco no médio prazo, com destaque para os FIIs.
Nas linhas abaixo, destaco três pontos determinantes para a performance da categoria neste ano. Por fim, trago um fundo fora do radar dos investidores neste momento.
1- Queda na taxa de juros
A perspectiva de redução da taxa de juros se mantém como o principal fundamento para crescimento da indústria de FIIs em 2024.
Quando olhamos para a realidade brasileira, na qual a inflação parece controlada, há espaço para o Banco Central dar continuidade à redução dos juros até a casa de 8,5% a 9% ao ano. O ritmo vai depender da conjuntura econômica global, mas o caminho segue para baixo.
Com a taxa Selic em trajetória de queda, os investidores começam a olhar outros tipos de aplicações no mercado de capitais.
Os FIIs, que historicamente são veículos capazes de capturar valor em momentos de queda dos juros, se tornam alternativas óbvias, tendo em vista a alta remuneração (dividend yield anual próximo dois dígitos) e a isenção de imposto de renda nos rendimentos.
2- Os fundos imobiliários continuam descontados
Mesmo com a reação contundente nos últimos 12 meses, a maioria dos segmentos presentes no Ifix permanece com desconto se analisado com detalhe.
Uma das métricas mais utilizadas é a relação cota de mercado sobre cota patrimonial (P/VP). Quando avaliamos este indicador, nota-se que a média dos fundos segue abaixo dos respectivos laudos de avaliação/marcação.
Além disso, o spread (diferencial) entre o dividend yield do Ifix e a taxa real da NTN-B 2035 (principal referencial do mercado), permanece acima da média histórica.
Adicionalmente, a agenda de emissões de cotas da categoria já começou e deve acelerar ao longo de 2024.
Fundos que negociam com prêmio devem encabeçar os maiores cheques novamente. Aqui, existe um potencial de aquisição de ativos a preços convidativos e/ou de readequação da estrutura de capital dos fundos.
- LEIA TAMBÉM: 5 fundos imobiliários para comprar agora e buscar “aluguéis” na conta em forma de proventos
3- Mudanças na regulação
Os últimos meses foram marcados por diversas alterações nas regras da indústria de fundos e renda fixa.
Primeiro, tivemos a tributação de fundos exclusivos e offshores. Mais recentemente, o Conselho Monetário Nacional divulgou a Resolução nº 5.118 que trouxe algumas limitações para títulos privados, mais especificamente LCIs, LCAs, CRIs e CRAs.
Diante do exposto, é provável que haja uma redução relevante no número de ofertas de CRI e CRA no mercado, o que pode implicar em uma limitação do pipeline da indústria de fundos imobiliários e Fiagros de crédito. De todo modo, as restrições impactam títulos que eram majoritariamente investidos pelo varejo (pessoas físicas). No geral, não devemos enxergar mudanças na estratégia de investimentos dos FIIs.
Além disso, com esse enxugamento de operações de renda fixa visadas pelos investidores, devemos presenciar um fluxo de capital positivo para os fundos imobiliários, sendo o segmento de crédito como destaque.
Em suma, por mais que o cenário se torne mais desafiador na ótica de alocação de capital para os gestores, a classe deve se beneficiar em termos de fluxo de capital com a perda de atratividade da renda fixa.
Lembrando que os fundos imobiliários, produto tradicionalmente voltado para a pessoa física, permanecem com possibilidade de isenção de imposto de renda nos rendimentos. Este fator é importantíssimo para o crescimento da indústria e deve chamar atenção neste cenário de migração de capital entre as classes.
AJFI11: um fundo fora do radar
Listado em novembro de 2023, o AJ Malls (AJFI11) é um fundo de shoppings gerido pela Capitânia e administrado pela XP Investimentos.
Seu objetivo é adquirir participações em empreendimentos desenvolvidos e operados pela Almeida Junior para geração de renda e/ou ganho de capital.
Sua última distribuição foi de R$ 0,08 por cota, gerando um yield (retorno) anualizado atrativo de aproximadamente 9,7%, sendo o primeiro provento que de fato conta com a receita proveniente dos ativos investidos.
Após a captação de R$ 316 milhões em seu IPO, o AJFI11 alocou o capital em 6 shoppings, todos eles localizados em Santa Catarina. A ABL total dos empreendimentos é de 225 mil metros quadrados, sendo que o fundo é detentor de 22,8 mil metros quadrados deste total.
| Ativo-alvo | Inauguração | ABL Total (m²) | Participação (%) | ABL Própria (m²) | Cidade |
| Balneário Shopping | 2007 | 43.000 m² | 1,0% | 430 | Balneário |
| Continente Shopping | 2012 | 44.000 m2 | 17,9% | 7.854 | São José |
| Garten Shopping | 2010 | 36.000 m² | 3,4% | 1.173 | Joinville |
| Nações Shopping | 2016 | 37.000 m² | 17,8% | 6.390 | Criciúma |
| Neumarkt Shopping | 1993 | 30.000 m2 | 6,2% | 1.897 | Bluemenau |
| Norte Shopping | 2011 | 36.000 m² | 14,0% | 5.047 | Bluemenau |
Sobre a Almeida Junior, administradora exclusiva dos imóveis, a companhia foi fundada em 1980 em Blumenau (SC), com a operação voltada para o ramo imobiliário.
A partir da década de 90, passou a direcionar o seu foco para o segmento de shopping centers – o seu primeiro empreendimento foi o Neumarkt Shopping, inaugurado em 1993, na cidade de fundação da empresa.
Atualmente, o portfólio de shoppings da Almeida Junior conta com mais de 1,5 mil lojas e domina 71% do market share do estado.
Ativos consolidados
No geral, o AJFI11 apresenta ativos consolidados em suas respectivas cidades e de boa qualidade, o que garante a dominância dos empreendimentos no estado de Santa Catarina.
Um ponto interessante é que os ativos foram adquiridos pelo fundo pelo valor de R$ 299,5 milhões e, na reavaliação patrimonial publicada recentemente, o valor justo do portfólio foi de R$ 397,7 milhões.
Trata-se de um incremento de 32,8% sobre o valor de aquisição, uma sinalização positiva em relação à transação realizada pelo AJFI11.
O ponto de atenção do fundo é a sua restrição para aquisições de novos empreendimentos, sendo permitido apenas ativos administrados pela Almeida Junior, o que limita a capacidade de diversificação do portfólio.
Riscos e oportunidades
Confesso que, na minha primeira avaliação sobre o fundo (IPO), não encontrei atratividade suficiente para compra.
De todo modo, diante da performance discreta de suas cotas em seus primeiros meses de vida, juntamente com a melhora nas condições econômicas, optei por reavaliar a posição.
Inclusive, entendo que o FII está "fora do radar" da indústria e pode ser um destaque do setor no ano. Alguns fatores como o elevado desconto em relação ao valor patrimonial e a possível entrada na composição do Ifix podem favorecer a valorização das cotas no médio prazo.
No valuation (DCF), com a taxa de desconto real de 6,6% e o potencial de geração de caixa das operações, chegamos a um valor justo de R$ 11,56 por cota, potencial de alta de 17%. Em termos de renda, a distribuição média para os próximos 12 meses deve ficar em torno de 7%.
Na análise relativa, também encontramos atratividade no AJFI11. Após a reavaliação patrimonial dos seus ativos, conforme comentamos na seção sobre o portfólio do fundo, o AJFI11 passou a contar com um desconto interessante em relação ao valor patrimonial (P/VP), bem acima da média.
Entre os riscos, por mais que o fundo tenha um portfólio de ativos interessantes e bem-posicionados, o setor de shopping centers é altamente dependente das condições do varejo e da economia de forma geral.
Ademais, o fundo apresenta um nível de liquidez razoável, negociando mais de R$ 1 milhão por dia desde o seu IPO. Porém, é necessária certa cautela na montagem e/ou desmontagem de grandes posições.
Mesmo com a valorização recente (trata-se do FII de shopping que mais sobe no ano), o potencial de retorno chama atenção atualmente. Dito isso, recomendo a compra das cotas do AJFI11.
Abraço,
Caio
COMPARTILHAR
Ações da Tenda (TEND3) disparam 7% na bolsa após balanço com recordes históricos e guidance de resultados turbinado
A atualização do guidance, com números revisados para cima, era amplamente aguardada pelo mercado e é bem-recebida pelos investidores hoje
Fundo imobiliário TRBL11 anuncia dividendos menores e cotas recuam na bolsa; veja o que afeta os proventos
O FII comunicou que pagará R$ 0,62 por cota neste mês, uma queda de cerca de 27% ante à distribuição de outubro.
Ações da EZTec (EZTC3) disparam 9% e lideram Ibovespa após lucro triplicar e construtora anunciar dividendos; é hora de comprar os papéis?
Um dos combustíveis para a disparada é o lucro líquido da companhia, que saltou 239% e ficou em R$ 132,6 milhões no terceiro trimestre
O payroll vai dar trabalho? Wall Street amanhece em leve alta e Ibovespa busca recuperação com investidores à espera de anúncio de corte de gastos
Relatório mensal sobre o mercado de trabalho nos EUA indicará rumo dos negócios às vésperas das eleições presidenciais norte-americanas
Vale a pena atualizar o valor do imóvel na declaração de IR na tentativa de pagar menos imposto? Fizemos as simulações
Contribuintes podem atualizar valor de imóvel até 16 de dezembro, recolhendo menos IR, mas medida pode não ser tão benéfica quanto parece
Alta de 75% nos dividendos: Fundo imobiliário do Itaú anuncia que proventos devem subir após venda de CRI com ganho milionário
O CRI vendido era uma das maiores posições do portfólio, equivalendo a cerca de 5,95% do patrimônio líquido
As regras do ITBI vão mudar de novo: reforma tributária abre nova possibilidade de cobrança do imposto para compra e venda de imóveis
O contribuinte que antecipar o pagamento para a data da assinatura da escritura no cartório pagará uma alíquota menor
Log (LOGG3) dobra lucro no 3T24 e CEO ainda vê amplo espaço para crescer, mas cenário macro preocupa
Empresa de galpões logísticos mantém planos de expansão, mas juro menor e cumprimento do arcabouço fiscal ajudariam negócio, diz CEO da Log
Financiar imóvel ficará mais difícil? Novas regras de financiamento pela Caixa entram em vigor a partir desta sexta (1º); entenda o que muda
O banco justificou as restrições porque a carteira de crédito habitacional da instituição deve superar o orçamento aprovado para 2024
Os Fiagros estão em crise ou é hora de aproveitar a queda das cotas e investir? Gestores e especialistas indicam onde encontrar as melhores oportunidades no setor
Especialistas apontam que o momento atual permite a compra de ativos sólidos a um preço descontado para quem souber separar o joio do trigo.
Maxi Renda (MXRF11) investe milhões em cotas de outro fundo imobiliário que deve ter rendimento “muito interessante” para a carteira; veja qual é o FII
De acordo com o relatório gerencial do fundo, divulgado ontem, o MXRF11 investiu R$ 69,5 milhões no Pátria Renda Urbana (HGRU11)
Fundo imobiliário TORD11 explica por que vendeu imóveis com prejuízo milionário; cotas do FII acumulam queda de 55% na B3 em 2024
Além da cifra muito inferior à investida, o FII ainda aceitou receber uma entrada de 10% do preço negociado à vista e o restante em 24 parcelas mensais corrigidas pelo IPCA
Por que o Fiagro da BB Asset despenca quase 20% na bolsa? Gestão explica o que faz as cotas sangrarem
A BB Asset relembrou que divulgou em setembro um fato relevante informando que o fiagro possuía ativos financeiros lastreados em títulos devidos pela Agrogalaxy, empresa em recuperação judicial
Fundo imobiliário TRBL11 chega a cair mais de 6% na B3 e liderar perdas do IFIX com interdição parcial de imóvel locado para os Correios
A estatal loca um centro logístico do FII localizado em Contagem (MG) e suspendeu integralmente as atividades no imóvel neste mês
Acionistas da Rossi (RSID3) rejeitam suspensão de direitos políticos de megainvestidor acusado de disparar poison pill na companhia
O empresário Silvio Tini e a Lagro Participações eram acusados por membros da família fundadora da construtora, de, em conjunto, terem atingido uma participação de 25% na empresa
Vai comprar a casa própria e se assustou com os custos do cartório? Conheça lei que garante desconto de 50% nas taxas para o primeiro imóvel
A lei beneficia propriedades compradas por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e que custem até R$ 1,5 milhão
Acionistas da Multiplan (MULT3) aprovam compra de fatia de fundo canadense e a participação de todos os investidores na empresa deve crescer; entenda
A companhia vai recomprar parte das ações detidas por um fundo canadense que é acionista da empresa há 18 anos, mas decidiu vender toda sua participação em 2024
Em ano difícil para os Fiagros, fundo com menos de 500 cotistas salta 23% e registra o maior retorno de 2024
Considerando 39 fundos do tipo atualmente em funcionamento na CVM e outros três em fase pré-operacional, apenas oito têm retorno positivo em 2024
Safra recomenda compra para as ações da Moura Dubeux (MDNE3) e aposta em alta de dois dígitos para os papéis
O banco iniciou a cobertura dos papéis com recomendação de outperform e preço-alvo de R$ 21,50, o que implica em um potencial de ganho de 43%
Fundo imobiliário GARE11 recebe proposta para vender imóvel com lucro milionário e retorno estimado de 250% do CDI
Caso a transação seja consumada, implicaria em um lucro bruto de R$ 67 milhões, ou cerca de R$ 0,53 por cota, para o FII
