Exclusivo: Juízes veem fraude em emissão do CRI Olímpia, que tem dois fundos imobiliários da XP como investidores

Em um caso controverso e com poucos precedentes no mercado, decisões da Justiça consideraram fraudulenta uma emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) que está na carteira de fundos imobiliários listados na B3. A operação de R$ 75 milhões foi realizada no ano passado pela Canal Securitizadora.

A emissão que agora está sob o escrutínio da Justiça é a do CRI Olímpia. Os papéis possuem lastro em recebíveis do Olímpia Park Resort, empreendimento multipropriedade localizado em uma cidade homônima no interior de São Paulo.

De acordo com duas decisões diferentes, às quais o Seu Dinheiro teve acesso, a cessão dos recebíveis não poderia ocorrer porque, na época da estruturação da operação, a SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários, empresa que construiu o empreendimento, já era alvo de 900 ações judiciais.

O argumento aceito em ambos os casos é que o fluxo de recursos destinado ao pagamento dos investidores do CRI deveria ser usado para honrar os distratos de consumidores que adquiriram as unidades.

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Já o advogado que defende os interesses da Canal, Roger Slosaski, afirma que as duas sentenças se fiam exclusivamente no número de processos da Olímpia Q27 para justificar a insolvência. “Se for assim, nenhuma grande empresa do Brasil pode fazer operações de crédito”, afirmou.

De fato, outras duas decisões judiciais vão na direção dos argumentos da Canal e negaram o vínculo entre as dívidas do empreendimento com a emissão de CRI.

Vale destacar que o título está no portfólio de ao menos dois fundos imobiliários da B3, o Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11) e XP Habitat (XPHB11). Ambos são geridos pela XP Asset e, juntos, totalizam quase 80 mil cotistas.

No caso do HABT11, o maior dos dois FIIs, o CRI representa 2,29% do patrimônio líquido, ou cerca de R$ 18 milhões. Já o XPHB11 tem uma exposição de 8,7% da carteira de papéis ao título.

Procurada, a XP informou que a operação atual é resultado de uma securitização originalmente formulada em 2020, com os mesmo recebíveis já cedidos na emissão anterior. "Durante a estruturação, foram realizadas análises e diligências robustas do grupo, o que mitiga qualquer discussão de insolvência", diz a nota enviada pela asset.*

"A operação está adimplente e apresenta uma relação dívida/garantia LTV (Loan to Value) de 50%, um histórico desempenho em linha com o esperado e baixa exposição (menos de 4%) ao PL total dos fundos mencionados", destacou a XP.

Por que o CRI Olímpia é alvo da Justiça?

Para emitir um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), as securitizadoras “empacotam” uma série de recursos a serem recebidos no futuro por uma construtora ou outra empresa com empreendimentos imobiliários.

Os recursos, chamados de recebíveis, transformam-se em créditos concedidos para que a companhia termine o projeto. Já os investidores que compram o CRIs adquirem o direito a receber os pagamentos com uma taxa de remuneração e fluxo de depósitos definido pela operação.

No caso do CRI Olímpia, o empreendimento captou R$ 75 milhões a uma taxa de IPCA + 11,2% ao ano, com a emissão dos títulos pela Canal Securitizadora com vencimento em fevereiro de 2033.

Segundo o relatório gerencial do HABT11, um dos fundos que possuem os papéis na carteira, o dinheiro foi utilizado para pré-pagamento de um CRI anterior e “outras dívidas da companhia” que é a responsável pelo projeto e a cedente dos recebíveis, a Olímpia Q27.

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O problema com a emissão, segundo a Justiça, é que, na época em que ela foi concluída, em março do ano passado, a empresa já era alvo de mais de 900 processos judiciais em seu nome vindos, em sua maioria, de consumidores que buscam fazer um distrato. 

Ou seja, os compradores buscam rescindir o contrato de compra dos apartamentos e obter a devolução do dinheiro pago. Mas os recursos gerados pelo empreendimento foram cedidos à Canal Securitizadora para arcar com os compromissos do CRI.

O advogado da Canal diz que, na época da estruturação do título, demonstrações financeiras auditadas pela KPMG “demonstravam que esse passivo judicial estava devidamente provisionado de acordo com as normas contábeis e que o ativo era suficiente para a cobertura”.

“Os advogados que militam nesse sentido [na tese de fraude na emissão do CRI] confundem insolvência com falta de liquidez. Ou seja, a falta de dinheiro em espécie e a falta de patrimônio, e é por isso que a Canal acaba sendo envolvida como se estivesse recebendo os recursos em nome da Olímpia, algo que os documentos evidenciam que não é verdadeiro”, afirma.

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Decisões judiciais caminham em direções opostas

Como a cessão dos recebíveis à securitizadora foi feita depois de os consumidores já terem enviado os processos à Justiça, ao menos dois juízes diferentes consideraram que a operação é um caso de “fraude à execução” — situação em que o devedor está insolvente e faz a alienação dos seus bens para que eles não virem alvo de execução ou penhora.

“Como se vê, o elevado número de ações distribuídas, tornado insolvente a executada, a ocorrência da cessão posterior à execução, e as manobras adotadas a fim de que não fossem localizadas valor nas contas, são suficientes a indicar a má-fé”, afirmou o juiz Matheus Cursino Villela, da 1ª Vara Cível de Olímpia.

Na decisão, emitida no mês passado, o magistrado determinou serem improcedentes os recursos impostos pela Canal para evitar que os créditos cedidos à securitizadora sejam constritos, ou restritos, para quitar os débitos da Olímpia Q27.

Em outra sentença, o juiz Caramuru Afonso Francisco, da 18ª Vara Cível de São Paulo, também reconheceu a fraude à execução. O magistrado já havia determinado a penhora dos bens cedidos à securitizadora em dezembro.

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Por outro lado, outras duas decisões de foros da região metropolitana de São Paulo foram favoráveis à Canal em processos semelhantes.

Na primeira, o juiz Ivo Roveri Neto, da 3ª Vara Cível de Mauá, entendeu que a “mera existência” de outras ações judiciais não caracteriza, por si só, possibilidade de insolvência financeira.

Portanto, para o magistrado, não se “vislumbra situação de insolvência ou mesmo má-fé” no caso e a alegação de fraude à execução foi rejeitada por ele.

A juíza Bianca Ruffolo Chojniak, da Comarca de Santo André, também declarou que os créditos cedidos tratam-se de um patrimônio separado e que só devem responder a débitos inerentes à própria operação do CRI. A sentença, emitida na semana passada, determinou ainda a “impossibilidade de constrição e/ou penhora sobre os créditos cedidos” à Canal.

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*Matéria atualizada para incluir o posicionamento da XP