Primeiro fundo imobiliário com foco em energia renovável da B3 mira retorno de até 20% ao ano

Com as tecnologias de energias renováveis cada vez mais consolidadas e as preocupações ambientais no centro das discussões políticas mundiais, investir em geração elétrica limpa tornou-se um negócio cada vez mais lucrativo.

Prova disso é o número de companhias de diversos setores e portes que entraram no segmento nos últimos meses. O Itaú, por exemplo, fechou parcerias bilionárias com Eneva e Engie, enquanto a Weg se uniu à Alupar.

Para os investidores pessoas físicas, porém, as opções são mais limitadas. É possível se expor ao setor por meio das ações das próprias empresas já citadas, o que costuma implicar em aceitar múltiplos mais elevados e retornos menores por papéis já consolidados no mercado.

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Mas essa situação deve mudar ainda este ano, quando o mercado de fundos imobiliários listados na B3 será o palco da abertura das negociações do Suno Energia Limpas (SNEL11).

O SNEL11 será o primeiro FII aberto para o público em geral a investir na tese e projeta retornos de 20% ao ano, segundo Rafael Menezes, especialista em projetos solares e responsável técnico do fundo.

Criado no ano passado, o fundo já ofereceu uma primeira oportunidade de entrada aos investidores durante uma oferta de emissão de cotas que levantou R$ 50 milhões em dezembro de 2022. 

Após o fim da operação, o SNEL11 entrou em um período de lock-up — ou seja, quem participou da oferta não pôde vender as cotas no mercado secundário. A trava para negociações, porém, já tem uma data prevista para terminar: dezembro de 2023.

Por que investir em energias limpas via fundo imobiliário?

Como destacado no início do texto, já é possível se expor a energias limpas por meio de empresas listadas. Mas o fundo imobiliário oferece, segundo Menezes, uma série de vantagens ante as companhias de capital aberto.

Uma delas é a eficiência tributária da classe. “O FII investe diretamente nos projetos, não precisa da figura de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), por exemplo, cuja receita é tributada. Por conta disso conseguimos ter um retorno maior em condições iguais”, explica o consultor.

Ainda dentro da seara dos impostos, outro ponto positivo é que os rendimentos dos fundos imobiliários com mais de 500 cotistas, como é o caso do SNEL11, são isentos de Imposto de Renda (IR).

Além disso, o próprio modelo de negócio escolhido para o fundo, de geração distribuída — ou seja, com a energia gerada próximo ou no próprio local de consumo —, traz uma grande vantagem: a flexibilidade de tarifas.

“Uma empresa de geração centralizada, como é o caso das companhias de capital aberto, precisa participar de leilões e trabalhar por um preço de energia da ordem de R$ 200 por megawatt-hora (Mwh). Já no SNEL11 acessamos uma base de clientes que paga uma tarifa muito mais cara, de cerca de R$ 900 por Mwh”, cita Menezes.

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Flexibilidade de projetos aumenta eficiência e barateia custos para o fundo imobiliário

Vale destacar, porém, que os valores cobrados ainda são estimativas com base nos estudos feitos para a criação do fundo imobiliário e dados históricos do setor. A viabilidade dos números será posta à prova a partir do próximo ano, quando está previsto o início das operações do portfólio.

Atualmente, a carteira do Suno Energia Limpas é formada por terrenos localizados em Amontada (CE), Petrolina (PE) e João Pinheiro (MG). Os dois primeiros locais apresentam condições climáticas favoráveis para a geração solar, enquanto o último é uma “potência em energia limpa”, de acordo com a Suno.

Esses terrenos são arrendados pela gestora do FII durante 25 anos. Após o término deste período, as placas solares pertencerão integralmente ao fundo e poderão ser alvos de parcerias com empresas comercializadoras de energia ou até mesmo vendidas.

A potência instalada projetada é de cerca de 13,2 MW, considerando as sete usinas distribuídas entre os três projetos. As obras devem terminar em dezembro deste ano, junto com o lock-up das cotas SNEL11.

Segundo Menezes, a trava nas negociações foi necessária justamente para educar os cotistas a respeito do modelo de rentabilidade escolhido pelo fundo, que apostou em construir os projetos desde o início para baratear as despesas.

Atualmente o custo de obra está abaixo de R$ 4,5 milhões por megawatt. Usinas prontas chegam perto de R$ 7 milhões por MW. Então quando trazemos investidores para o fundo a custo de obra conseguimos entregar uma rentabilidade maior. Não há dividendos durante a construção, mas os proventos futuros incluirão um prêmio por essa espera.

Rafael Menezes

A rentabilidade maior citada pelo consultor inclui os 20% de retorno anual e também pode ser incrementada pela inflação energética do período. Segundo ele, o reajuste nas tarifas equivaleu, em média, ao dobro do IPCA — o indicador oficial da inflação no país — nos últimos 20 anos.

“Nas regiões onde o fundo fez a locação de terrenos chegamos a ter até 9% de reajuste nas tarifas. Entre elas, o destaque é Minas Gerais, onde o percentual foi de 15%. E vale lembrar que, quanto maior a tarifa, melhor a rentabilidade do fundo”, argumenta o consultor.

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