MRV (MRVE3) acelera lançamentos adiados pela crise e traça planos para a incorporadora nos EUA que brilhou nos últimos balanços

Da última vez em que Rafael Menin conversou com o Seu Dinheiro, em junho de 2020, o copresidente da MRV (MRVE3) celebrou o fato de que a empresa havia sido menos afetada pela crise do coronavírus do que incorporadoras voltadas para os segmentos de renda mais altos.

Mas a companhia acabou não escapando dos efeitos colaterais da pandemia na atividade econômica. Isso porque a alta da taxa básica de juros e a disparada da inflação dos insumos da construção atingiram em cheio o setor.

Como consequência, a maior companhia do programa Casa Verde e Amarela viu suas margens serem comprimidas nos últimos balanços.

Considerando o novo quadro, convidamos Rafael Menin para atualizar aquela conversa. Mas o executivo está confiante de que, com as mudanças nas regras do programa habitacional, o arrefecimento da inflação e o fim do ciclo de alta da Selic, uma nova fase está por vir.

“O segmento econômico está muito mais equilibrado do que estava no começo do ano. A combinação de um preço de venda mais elevado e da manutenção da capacidade de compra do cliente fará com que a empresa consiga repassar parte dos custos mantendo o bom volume de vendas”, afirmou o CEO ao Seu Dinheiro.

O cenário traçado pelo executivo casa com as expectativas dos investidores para a companhia. Ao menos é o que indicam as ações MRVE3, que, junto com outros nomes da construção civil, registram forte alta desde o início de agosto.

Com o rali recente, os papéis da incorporadora acumulam alta da ordem de 75% em relação às mínimas do fim de junho. Veja abaixo a trajetória ao longo deste ano da companhia na B3:

Afinando o compasso

Um dos principais fatores por trás do otimismo de Menin com a recuperação da operação principal da empresa, que foca em empreendimentos para famílias de baixa renda, é o pacote de alterações no Casa Verde e Amarela anunciado pelo governo ao longo dos últimos três meses.

“O programa ficou muito tempo sem ter nenhum ajuste a despeito de a gente conviver com uma inflação alta. E não conseguimos repassar os preços na mesma velocidade em que o custo subiu porque o nosso cliente tem uma baixa capacidade de absorver aumento.”

De acordo com o CEO, o descompasso entre as regras e o ambiente macroeconômico foi solucionado após debates de “nível de maturidade muito elevado” entre o governo e representantes do setor.

As conversas resultaram em uma expansão no limite de renda de duas faixas do programa, redução nas taxas de juros, alterações na regra de subsídios fornecidos pela União e um incremento no prazo máximo para os financiamentos.

“As mudanças permitem que o cliente volte a ter uma uma capacidade de compra adequada ao preço do imóvel”, destaca Menin.

Reduzindo os ruídos

Além do destravamento no repasse de custos para os lançamentos voltados ao CVA, o executivo celebra um arrefecimento da inflação que, ainda que “muito sutil”, alivia a pressão de custos sobre o setor.

Felizmente, o pior ficou para trás e há um cenário de estabilidade para alguns materiais que é fruto do câmbio mais comportado, da acomodação no preço das commodities e de algumas ações do governo, como o corte do ICMS dos combustíveis. Isso fez com que passássemos a enxergar uma leve tendência de redução de custo em insumos do nosso segmento.

Rafael Menin, MRV

Contribui também para o cenário positivo o fim do ciclo de alta dos juros, oficializado pela última decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) na semana passada. 

Menin aposta que a trajetória da Selic pode voltar a apontar para baixo antes do previsto: “A percepção, conversando com investidores, é de que uma eventual redução dos juros aconteça num prazo um pouco mais curto do que o consenso dos economistas acreditava dois meses atrás.”

Acelerando os lançamentos

Para não perder a oportunidade de surfar nesse combo de perspectivas positivas para a construção, a MRV incrementou a previsão de lançamentos para o segundo semestre de 2022.

Parte dos projetos que devem ir ao mercado até o final deste ano já estavam prontos para estrear nos primeiros seis meses do ano. “A companhia optou por não lançar, entendemos que os empreendimentos não teriam uma boa rentabilidade e não remunerariam adequadamente o capital da MRV”, argumenta o CEO.

Com isso, o Valor Geral de Vendas (VGV) lançado pela empresa ficou em R$ 2,1 bilhões no segundo trimestre. A soma é 11,6% inferior à registrada no mesmo período do ano anterior. A queda no número de novas unidades foi ainda maior, de 20,3%, com pouco mais de nove mil imóveis.

Menin promete que os números serão diferentes no próximo balanço: “Nós teremos um segundo semestre muito mais forte em lançamentos do que foi a primeira metade do ano”. O executivo também garante que haverá público para os novos imóveis.

Infelizmente, 30 milhões de famílias brasileiras moram em condições inadequadas. Por um lado, esse déficit é uma oportunidade para uma empresa como a nossa e significa que, independentemente de qualquer que seja o governo ou modelo de transação imobiliária no segmento econômico, teremos uma demanda elevada por muitos anos.

Rafael Menin, MRV

Além da procura aquecida, a MRV é beneficiada pela competição relativamente baixa dentro do segmento de baixa renda. Mas o CEO não celebra a ausência de novos rivais e atribui o cenário às dificuldades provocadas pela demora na atualização do programa habitacional governamental.

“A competição já foi maior, mas diminuiu em função desse desequilíbrio recente, o que não é bom para o país e para o consumidor. Quanto mais competição, mais eficientes são as empresas e mais opções o cliente tem”, pondera.

Outras rotas de crescimento da MRV (MRVE3)

Menin não esconde o otimismo com as perspectivas para a operação principal da MRV nos próximos trimestres, mas também destaca que a construção de empreendimentos para famílias de baixa renda pode perder espaço para outras frentes de negócio da companhia no futuro.

“Há quatros anos nós decidimos expandir a empresa via subsidiárias. Não é trivial entrar em novos mercados e um novo país, mas esse foi o caminho escolhido por nós para complementar a nossa atividade core e trazer resiliência ao negócio”, afirma.

A decisão mostrou-se acertada, já que a Urba, de loteamentos, e a Luggo, que desenvolve imóveis para a locação, amenizaram o impacto da compressão das margens da atividade core no balanço da construtora.

Isso sem falar na Resia, a incorporadora norte-americana que se tornou um dos principais destaques nos últimos balanços da MRV. A operação dos EUA registrou um salto de 162,3% nas vendas líquidas em relação ao mesmo período do ano passado.

A Resia foi a única a apresentar crescimento no Valor Geral de Vendas (VGV), que chegou a R$ 955 milhões, recorde para um trimestre.

“Essas cinco avenidas de atuação se somam e fazem com que a empresa fique mais protegida frente a crises e preparada para surfar os bons momentos”, aponta o executivo.

O que o futuro guarda para a Resia?

Com números tão impressionantes, analistas acreditam que a operação da MRV nos EUA ainda não está precificada e pode ser um gatilho de alta para os papéis MRVE3. Mas o acionamento desse gatilho dependerá dos planos da companhia para a Resia.

A MRV já admitiu que há possibilidades tanto de entrada de um parceiro na empresa quanto de uma oferta inicial de ações (IPO, na sigla em inglês).

Rafael Menin não revela qual será o futuro da subsidiária, mas indica que a saída não deve ser a bolsa, pelo menos por enquanto. “O que eu posso dizer é que a Resia despertou interesse de investidores importantes e que alguma operação privada será feita nos próximos meses.”

O CEO também confirmou que, no futuro, a empresa deve ir ao mercado e fortalecer a estrutura de capital para atender aos objetivos do projeto, que incluem a entrega de 12 mil unidades por ano.