‘O pânico com a reforma tributária de Guedes deixou os melhores Fundos Imobiliários do Brasil muito baratos’: analista indica três FIIs que pagam até 11% de dividendos ao ano

Nos últimos 3 anos, quase 1,4 milhão de pessoas físicas começaram a investir em fundos imobiliários (FIIs), e a cada dia esse investimento vem se tornando mais popular entre os brasileiros. Afinal, de acordo com diversos analistas, essa é a forma mais inteligente de você investir em imóveis, viver de renda e ganhar dinheiro de aluguel todo mês sem precisar ter imóveis. Porém, esse investimento tem agora um fator de incerteza que está chacoalhando o mercado imobiliário: falo aqui da reforma tributária proposta por Paulo Guedes. 

Recentemente enviada pelo Ministério da Economia ao Congresso, a proposta prevê uma incidência de 15% de imposto sobre os rendimentos dos fundos imobiliários. Ou seja, uma mordida do Leão a partir de 2022 bem na parte da renda extra que tanto atrai os investidores. 

Naturalmente, muita gente ficou desesperada com a notícia, principalmente entre aqueles que já investem em FIIs. Afinal, o investimento em fundos imobiliários tem uma lista enorme de vantagens (confira aqui), sendo a isenção de impostos sobre os dividendos uma delas. 

Mas veja, ao mesmo tempo em que essa proposta representa perigo aos investidores de fundos imobiliários, ela também representa uma oportunidade. 

Primeiro, porque existem boas chances de que a tributação dos rendimentos dos FIIs não seja aprovada. 

E segundo, porque essa queda de preços dos FIIs pode ser uma oportunidade interessante para quem quer comprar um bom fundo por bem menos dinheiro. 

Quem acredita nisso é o Caio Araújo, especialista em fundos imobiliários da Empiricus, uma das maiores casas de análise de investimentos do país. Na Empiricus, ele comanda a carteira de FIIs Renda Imobiliária é responsável por analisar o mercado imobiliário todos os dias. O Caio acredita que dificilmente a reforma de Guedes será aprovada e enxerga inconsistências na justificativa da tributação. Veja só quais são elas:

São 3 motivos principais que podem barrar a reforma no Congresso, segundo o analista: 

1. A tributação de rendimentos dos FIIs apresenta um potencial arrecadatório insignificante para a União: de acordo com estimativas, a tributação dos proventos agregaria um montante próximo a R$ 1,5 bilhão ao governo. Uma arrecadação mínima se comparada com o dividendo de algumas empresas listadas, por exemplo; 

2. A disparidade de tratamento em relação a classes de propósitos semelhantes: enquanto os dividendos de FIIs seriam tributados, outras fontes de financiamento para o mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), seguirão isentas de acordo com a proposta; Essa disparidade de tratamento não faz sentido, já que tanto LCI e CRI quanto os FIIs são investimentos diretos;

3. Maior impacto nas pessoas físicas: no caso dos fundos imobiliários, o investidor pessoa física é o principal player da indústria, com cerca de 70% do volume de negociação mensal, de acordo com dados de maio da B3. Além disso, segundo a própria B3, mais da metade dos investidores pessoas físicas da Bolsa tem renda familiar inferior a R$ 5 mil. 

“Sendo assim, a eventual tributação seria mais prejudicial à pessoa física do que qualquer outra classe. Além disso, em termos financeiros, tenho sérias dúvidas se o impacto arrecadatório para o governo seria positivo”, explica Caio Araújo. 

É importante ressaltar que nenhum outro lugar do mundo tributa dividendos de fundos imobiliários. Aliás, uma das premissas da proposta de Guedes era igualar a situação do Brasil ao padrão mundial. Falando especificamente de ações, o Brasil era um dos poucos que não tributava dividendos. Mas, no caso dos fundos imobiliários, o padrão mundial é não tributar. Ou seja: a proposta vai diretamente na contramão da tendência global.

Mas mesmo que existam justificativas plausíveis para a contestação da tributação e que a expectativa geral seja que a Reforma não passe pelo Congresso, o setor imobiliário não saiu ileso dessa história. 

No dia do anúncio do projeto pela equipe do ministro Paulo Guedes, o IFIX, índice de fundos imobiliários negociados na B3, fechou em queda de 2%. E até hoje, ele continua bem abaixo da média desde o início do ano. 

Certamente, os impactos de uma possível tributação nos rendimentos dos FIIs ainda estão sendo digeridos pelo mercado. Mas, ao mesmo tempo, ele já olha a situação como uma eventual oportunidade. Te explico por que:

Nos últimos 18 meses, a queda do IFIX é de aproximadamente 14%. Isso significa que você pode comprar ótimos empreendimentos a um preço mais barato do que há um ano e meio atrás. Talvez você esteja familiarizado com a premissa do mercado financeiro de “comprar na baixa e vender na alta”, certo? É exatamente sobre isso que estou falando. 

O próprio Caio identificou três FIIs que estão muito descontados após essa queda do setor imobiliário (clique aqui e saiba quais são). São ativos de qualidade e muito promissores para o próximo semestre. 

O analista comanda na Empiricus a série Renda Imobiliária, responsável por recomendar os melhores FIIs para seus leitores. E ele está tão confiante com esses 3 FIIs que até os indicou para seus assinantes comprarem. 

E agora, ele quer revelar essas três oportunidades de compra também para você:

As melhores oportunidades para o segundo semestre dos FIIs 

De acordo com o analista, a segunda metade do ano pode representar uma recuperação da indústria de fundos imobiliários, em função de fatores micro e macro econômicos. 

O Caio explica que a aceleração do quadro de vacinação, aliada às estimativas já bem “esticadas” dos juros longos, aponta para um segundo semestre interessante. Para ele, não podemos nos esquecer das expectativas de crescimento econômico, que sempre trouxe reflexos no mercado imobiliário. No dia 30 de junho, o Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) passou a projetar o crescimento do PIB de 4,8% em 2021, atualizando a estimativa anterior de 3%. 

“Em um cenário otimista, no qual não temos a aprovação da proposta de tributação de FIIs, ouso dizer que poderíamos atingir o turning point (ponto de virada) da indústria de fundos imobiliários, que acumula queda de quase 14% nos últimos 18 meses”, defende Caio Araújo. 

O analista reforça: “É claro que teremos que enfrentar alguns riscos, especialmente nessa parcela tributária. Mas o cenário me parece cada vez mais assimétrico”. 

E antes de tudo, é preciso reforçar que, caso a proposta seja aprovada, não é o fim do mundo para os fundos imobiliários, segundo Caio. Em comparação com os imóveis físicos, por exemplo, a indústria segue contando com as vantagens da alta liquidez, da possibilidade de diversificar o investimento com poucos recursos, da gestão profissional e do nível interessante dos rendimentos. 

Enquanto imóveis físicos hoje custam caro, dão trabalho com burocracia, exigem manutenção, depreciam ano a ano, e dão a falsa sensação de segurança, você consegue comprar cotas de bons FIIs com cerca de R$ 100 reais, comprar e vender a hora que quiser, deixar toda a papelada e burocracia para a administradora do fundo e só ficar com a parte que importa: ganhar dinheiro mês a mês com os rendimentos (proporcionais às suas cotas, claro).

Inclusive, com cerca de R$ 300 você consegue comprar cotas desses três FIIs que o Caio Araújo indicou. E se você chegou até aqui, imagino que esteja curioso para saber quais são eles: 

Estes 3 FIIs estão baratos, e no momento certo para você entrar:

Dentre as 3 recomendações de compra do Caio, duas delas são fundos de crédito imobiliário, que apresentam perfil “high grade” (alta qualidade) e bastante tradição na indústria, geridos por Credit Suisse e Mauá Capital. 

De acordo com o analista, esses fundos estão com preço de entrada muito interessante e ainda apresentam dividend yield (taxa de dividendo) anualizado entre 9% e 11% ao ano. Um valor atrativo, ao olharmos para a atual Selic a 4,5%. Isso sem contar uma possível valorização do fundo. 

“Mesmo aplicando uma alíquota de impostos sobre os rendimentos, estamos tratando de um spread (diferença de preços entre ativos) interessante em relação ao tesouro IPCA +2035”, afirma o especialista de fundos imobiliários da Empiricus. 

O outro FII é um fundo de lajes corporativas gerido pela Autonomy Investimentos. Segundo Caio, esse fundo está com desconto exagerado e pode representar um case clássico de assimetria. 

E se você quiser ter acesso ao nome dessas três oportunidades, basta clicar no botão abaixo. 

QUER SABER QUAIS SÃO OS 3 FIIS QUE O CAIO ESTÁ RECOMENDANDO PARA SEUS ASSINANTES? CLIQUE AQUI 

Apesar de já ter esses três FIIs no radar, o analista afirma que vai continuar de olho nas melhores oportunidades que surgirem no setor. “De todo modo, é sempre importante manter um portfólio equilibrado para se proteger de cenários negativos”, defende Caio.  

E é justamente por isso que o especialista em fundos imobiliários da Empiricus entrega mais de 30 indicações de FIIs na sua carteira Renda Imobiliária. Tudo com o objetivo que seus assinantes tenham um portfólio diversificado, a fim de diluir os riscos e potencializar os ganhos, independente das turbulências do mercado. 

E se você quiser saber quais são os FIIs indicados por Caio, bem como quais serão suas próximas recomendações para atravessar o momento turbulento atual, o analista tem um convite para você...

O Caio Araújo quer te mostrar não só as 3 FIIs mais promissoras do momento - mas a carteira completa de fundos imobiliários para você 

Conforme já comentei neste texto, você pode ter acesso à seleção dos 3 melhores fundos imobiliários, aproveitando uma das maiores janelas de oportunidade que já surgiram para esse tipo de investimento. 

Clicando aqui, você pode aproveitar o pânico gerado pela proposta de Paulo Guedes para investir nesses fundos imobiliários com desconto, sem falar da orientação que você vai receber de um dos analistas da maior casa de research do país.  

Mas além disso, o Caio tem outra proposta para você. Ele quer te mostrar a carteira completa de FIIs que ele elaborou para seus assinantes. Nela, ele fala não só o nome de cada um dos mais de 30 fundos imobiliários que compõem a carteira, mas também o quanto você deve comprar de cada um para garantir diversificação no seu portfólio (assim diluir o risco e aumentar o potencial e ganho). 

Se você estiver disposto a aceitar o convite do Caio, eu já deixo o acesso destravado para você:

Caso aceite o convite do analista, além de conhecer os melhores FIIs para investir, você também terá acesso a todos os tutoriais em vídeo, análises de cada fundo, alertas de quando comprar e quando vender, plantões de dúvidas e tudo que você precisa saber para começar a investir nos melhores FIIs do mercado a partir de hoje. Você terá o melhor material do Brasil sobre investimentos nas suas mãos. 

E qual o caminho para usufruir de tudo isso?

Basta acessar a série Renda Imobiliária, que ficará disponível para você por 7 dias grátis e sem compromisso. 

Se você desbloquear seu convite, todas as indicações serão disponibilizadas ao longo de uma semana. E depois disso, se você quiser continuar recebendo o monitoramento completo do mercado de fundos imobiliários do Caio, naturalmente, terá um preço. O analista estará trabalhando todos os dias para te entregar um conteúdo de qualidade, no final das contas. 

Mas fique tranquilo: ele cobra apenas R$ 9,90 por mês. Preço de uma cervejinha que você compra no bar no final de semana - e um valor irrisório comparado com os retornos que você pode ter mês a mês se seguir a sua estratégia...

Agora, se você não gostar do que viu, basta solicitar o cancelamento da série antes de completar o prazo dos 7 dias. Vida que segue, amizade que continua. É rápido e sem burocracias. Você inclusive pode fazer isso no mesmo dia, assim que conferir as ações recomendadas pelo analista. 

Você não precisa ser especialista para ganhar dinheiro no mercado financeiro. Mas isso não significa que orientações de especialistas não possam te ajudar - e muito - a saber o que comprar para ver dinheiro caindo todo mês na sua conta. Mas, por ora, tudo que você precisa fazer é decidir se vai aceitar o convite ou não.

Quando as pessoas buscam por mais rentabilidade em sua carteira, é comum que um dos primeiros pensamentos seja o de comprar ações. Nos últimos anos, vemos um grande aumento de CPFs na Bolsa, e dá para notar que o brasileiro está começando a pegar gosto de investir em renda variável, principalmente em ativos na bolsa. 

No entanto, poucos tiveram acesso a uma informação valiosa: os FIIs vem se valorizando mais do que ações e de forma consistente. E os fundos imobiliários tendem a render mais do que ações no longo prazo e a pagar aluguéis mais gordos do que os dividendos. Se eu fosse você, não deixaria de apostar nos melhores fundos para surfar essa onda. 

O Caio quer te falar mais sobre essa tese e te recomendar as melhores oprotunidades para ganhar dinheiro com esse setor. Clicando no seu convite, você será redirecionado para a explicação do analista e para o acesso a série pelo seu preço promocional. 

Inclusive, tomei a liberdade de deixar seu acesso a série do Caio destravado. Basta clicar no botão abaixo: