Crescimento e inflação criam oportunidade de investimento em REITs, os ‘fundos imobiliários’ dos EUA

Na última terça-feira (27), o presidente Joe Biden anunciou que as pessoas plenamente vacinadas poderão fazer atividades a céu aberto nos Estados Unidos sem usar máscaras. 

Aliado ao bom resultado do programa de vacinação, a economia do país vem surpreendendo os analistas do mercado de forma consecutiva, evidenciando uma retomada acelerada após a aprovação do pacote fiscal de “apenas” US$ 1,9 trilhão. 

Um dos indicadores mais utilizados para exemplificar esse desempenho é a redução do número de pedidos de auxílio-desemprego dos EUA. Na última semana, as solicitações contabilizadas foram de 576 mil, a menor quantidade desde o início da pandemia. 

Adicionalmente, há quem estime um crescimento do PIB americano na casa de 8% para este ano, o que seria um valor histórico.

Como consequência, ao longo dos últimos meses, vimos a curva de juros americana empinando justamente por conta dos prognósticos mais positivos da economia, que, por sua vez, poderia levar a inflação americana para patamares bem mais elevados do que o atual. 

Em relação à inflação, vale mencionar que a postura do Federal Reserve (Banco Central americano) segue favorável a uma taxa de juros em nível mínimo para o médio prazo. Contudo, a leitura do mercado indica que não haverá hesitação por parte do BC americano em tornar sua política mais restritiva assim que houver sinais inflacionários.

Sob esse contexto, no qual enxergamos um potencial de crescimento econômico americano, atrelado a um possível risco inflacionário, o nosso velho ativo real surge como uma opção interessante para o cenário americano em 2021 – é claro que os imóveis se encaixam perfeitamente neste contexto: além da proteção dos contratos contra o aumento dos preços, as lajes tendem a se valorizar cada vez mais com o aquecimento da economia e com o avanço do pacote de infraestrutura de Joe Biden.

Mas, como se expor ao mercado imobiliário dos EUA de forma inteligente?

REIT: Real Estate Investment Trust

Antes de entrarmos nos detalhes da tese, vale a pena explicar brevemente o que são os REITs (Real Estate Investment Trust), também conhecidos como “fundos imobiliários americanos”. 

Eles foram criados na década de 1960 para fomentar os investimentos em um dos setores mais importantes da economia, o imobiliário. Para se enquadrar como um REIT, uma empresa deve ter a maior parte de seus investimentos ligada ao setor imobiliário e distribuir pelo menos 90% de seu lucro tributável aos seus cotistas — no Brasil, o percentual que os FIIs são obrigados a distribuir é um pouco maior (95%).

Além disso, os REITs devem ser administrados por um conselho de diretores ou administradores; ter um mínimo de 100 investidores; não ter mais de 50% de suas cotas detidas por cinco ou menos cotistas; e investir ao menos 75% de seus ativos em produtos imobiliários, que devem ser responsáveis por pelo menos 75% da receita bruta do REIT. 

Existem três tipos de REITs: os equity REITs, equivalentes aos fundos imobiliários de tijolo; os mortgage REITs, equivalentes aos nossos fundos de papel; e os hybrid REITs, que seriam uma combinação dos dois tipos anteriores. 

Grande parte é negociada publicamente nas principais bolsas de valores americanas, e os investidores podem comprá-los e vendê-los como ações durante o pregão. Diferentemente do padrão do mercado brasileiro, os REITs normalmente são negociados em volumes substanciais e considerados instrumentos muito líquidos.

Para termos uma noção do tamanho desse mercado nos EUA, o FTSE Nareit All REITs Index, principal índice dos REITs, tem valor de mercado de aproximadamente US$ 1,37 trilhão, contra modestos R$ 90,85 bilhões do IFIX — um abismo de diferença, e também um gostinho de quanto o mercado interno pode evoluir.

Vale destacar que o índice americano citado engloba todos os REITs listados, o que não acontece com o IFIX; porém, mesmo se considerássemos todos os FIIs do mercado brasileiro, a diferença ainda seria gritante.

O primeiro REIT da sua carteira

Dando sequência a nossa linha de raciocínio, vejo um motivo adicional para nossa exposição aos REITs: em função da crise sanitária, muitos segmentos ainda estão sendo negociados por preços muito inferiores àqueles observados no período pré-pandemia, especialmente aqueles ligados a hospedagem e varejo físico. 

Neste sentido, entendo que o Vanguard Real Estate ETF (NYSE: VNQ) seria uma alternativa interessante para exposição neste mercado. Trata-se de um ETF composto por mais de 170 REITs listados no mercado de capitais americano. 

Por ser extremamente diversificado, trata-se de um ativo ideal para iniciar uma carteira de REITs no mercado internacional. Além de minimizar o risco de concentração, o fundo acessa diferentes setores da economia americana, capturando diversas vertentes da recuperação econômica.

Além do clima de retomada, é importante mencionar que os REITs são grandes vencedores quando tratamos de retorno histórico na indústria. Nos últimos dez anos, o VNQ apresentou um retorno anual médio de aproximadamente 9% ao ano, mesmo com o impacto da grande crise que atingiu os mercados no ano passado.

Por fim, além do potencial de ganho de capital, estamos falando de um ativo gerador de caixa, que distribui proventos trimestralmente. Nos últimos dois meses, aliado a uma valorização superior a 30%, o Vanguard Real Estate entregou um dividend yield de 3,3%. 

Ou seja, é um case muito interessante do ponto de vista macroeconômico, que une a resiliência do setor imobiliário americano e o potencial de recuperação de alguns setores muito descontados. Inclusive, não seria uma surpresa se esta fosse a classe vencedora no mercado de capitais em  2021...

Como ter um REIT no Brasil

Conforme ilustrado acima, o VNQ é apenas negociado na bolsa americana e, portanto, é necessária uma conta em corretora internacional para comprá-lo. 

Para aqueles que desejam uma exposição neste mercado via veículos brasileiros, os fundos de investimento RBR Real Estate Global e RBR Reits US Dólar, comandados pela excelente gestão da RBR Asset, são as estratégias mais alinhadas com a nossa tese. Ambos estão disponíveis na plataforma da Vitreo e, no caso do RBR Reits US Dólar, também na XP.

Até a próxima!