Se a Selic subir, o quanto os fundos imobiliários podem sofrer?

Olá, seja bem-vindo ao nosso papo de domingo sobre Aposentadoria FIRE® (Financial Independence, Retire Early). 

A Selic em 2% está com os dias contados? 

Essa é uma pergunta que se escuta (apesar do distanciamento social) nas mesas de almoço por toda a Faria Lima. 

Existem bons argumentos para os dois lados, mas estou interessado numa segunda derivada dessa discussão: os impactos para os fundos imobiliários. 

Se subir, qual o tamanho da bronca?

Do começo...

2020 é o ano oficial do “impossível” nos mercados financeiros.

Batemos na trave em março, e quase tivemos três circuit-breakers no mesmo dia (salvos pelo Federal Reserve aos 45 minutos do segundo tempo). 

Vimos contratos futuros de petróleo sendo negociados abaixo de zero, com prejuízos de 300% a contar dos níveis anteriores a pandemia. 

Muitos investidores profissionais sequer sabiam que isso era possível. 

Agora, temos o Tesouro Selic sendo marcado a mercado com deságio, ou seja, apresentando rentabilidade diária negativa. 

A última vez que isso aconteceu, como apurou minha colega Ana Westphalen, foi há 18 anos atrás. 

Elaboração: Empiricus 

Esse deságio do Tesouro Selic tem uma razão de ser: com a relação entre dívida e PIB brasileiros batendo 100%, a Selic a 2% ao ano não oferece um retorno adequado aos investidores, dado o alto nível de risco. 

Por isso, o mercado passou a “exigir” o prêmio, comprando títulos pós-fixados apenas com deságio, dado a insistência do Banco Central em não ofertar títulos mais longos (a taxas mais elevadas). 

E por falar nos títulos mais longos...

Queria entrar nessa discussão pois tenho visto muita desinformação a respeito dos fundos imobiliários. 

Eles são umbilicalmente ligados aos juros, isso é verdade. Mas é preciso muita calma ao proclamar seu fim caso a Selic volte a subir em breve.

Quanto maiores as taxas de juros, menos atrativos serão os rendimentos dos aluguéis dos FIIs (o seu yield).

É sempre uma questão relativa. 

Mas, a Selic de hoje não é a variável certa para você relativizar esses dois investimentos. 

Isso acontece pelo seguinte: como os fundos imobiliários são ativos reais e sua rentabilidade é oriunda principalmente dos contratos de locação, ele possui um “duration” (sim, entre aspas). 

Em outras palavras: o fundo imobiliário é mais parecido com um título público de médio prazo, acrescido de um prêmio de risco, do que com o Tesouro Selic. 

Isso acontece pois - num fundo de lajes, por exemplo - os contratos são indexados à inflação e possuem prazo geralmente de 5 anos. 

Além disso, por mais que a renovação dos contratos de aluguel não seja garantida, não costumamos zerar os fluxos de caixa de um imóvel ao final do contrato; sempre assumimos sua perenidade, a valores médios, uma espécie de nível de vacância “ótimo” em longo prazo. 

Por isso, o que nos interessa quando pensamos na batalha entre Selic e FIIs, são os juros mais longos, com vencimento em 5, ou até mesmo 10 anos, a depender do perfil e do tipo de ativos do fundo imobiliário. 

E como estão se bicando os juros de curto e médio prazo?

Se o Banco Central foi bem sucedido em baixar a Selic a 2% ao ano, nas mínimas históricas, esse mesmo sucesso não se materializou no mesmo grau para os vencimentos mais longos. 

No gráfico abaixo, compilo os últimos três anos de histórico dos juros futuros brasileiros, um ano a frente e cinco anos a frente.

Fonte: Koyfin

Hoje, o mercado precifica juros de praticamente 3% ao ano em 12 meses (linha azul), e cerca de 6,36% em 5 anos (linha amarela). 

Perceba também como a distância entre as linhas azul e amarela vem aumentando desde o começo de 2020. 

Ou seja, enquanto o BC conseguia derrubar os juros de curto prazo, o mercado não aceitou os termos para o médio prazo, receoso da enorme gama de riscos fiscais que temos pela frente. 

Como os juros que interessam quando olhamos os fundos imobiliários são os de médio e longo prazo, me parece que os FIIs apresentam hoje uma relação de risco e retorno muito melhor que títulos prefixados curtos, com vencimento em 2022 e 2023, por exemplo. 

E aqui, falo tanto dos títulos públicos como de suas alternativas no mercado privado, como CDBs dos bancos médios.

Claro que os FIIs sofrerão caso a curva de juros empine, mas esse impacto tende a ser melhor absorvido (leia como “menos sofrimento”) nos vencimentos de médio prazo, que nos de curto prazo. 

Além disso, caso tenhamos um ajuste fiscal mais forte em 2021 capaz de achatar a diferença entre os juros curtos e de médio prazo, os FIIs tendem a se beneficiar bastante. 

Considero os fundos imobiliários como uma excelente classe de ativos. Uma das peças importantes para conquistar sua aposentadoria antecipada é escolher fontes de geração de renda. Não à toa, fizemos uma seleção de três fundos imobiliários para os membros do Empiricus FIRE®. Deixo aqui o caminho para você liberar sua degustação gratuita por sete dias, sem compromisso. 

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