Fundos imobiliários do BTG estão comprando… fundos imobiliários!

Em momentos de crise, os gestores que têm mais caixa não só têm menos dificuldade de enfrentar o período das vacas magras como também de aproveitar as oportunidades. E é isso que a área de Real Estate do BTG Pactual, responsável pela gestão dos fundos imobiliários do banco, diz estar fazendo neste momento.

Segundo Michel Wurman, sócio responsável pela área imobiliária do BTG, os fundos imobiliários (FIIs) da casa que podem investir em outros FIIs - como os fundos de fundos, também chamados de FOFs - estão adquirindo cotas na bolsa desde meados de março.

Wurman alerta que não se sabe se o mercado de FIIs já passou do fundo do poço, e que também não é para o investidor colocar todo o seu dinheiro em fundo imobiliário, nem comprar tudo de uma vez.

Mas, para ele, depois de uma queda de 20% no ano, os preços passaram a ficar convidativos. “A oportunidade existe”, me disse em entrevista por telefone na semana passada.

O sócio do BTG relata, inclusive, que outras gestoras de fundos imobiliários, incluindo casas especializadas nesse mercado, também têm se movimentado para comprar. “Os FOFs têm sido justamente os maiores compradores neste momento”, me disse.

A queda nos volumes negociados, porém, tornou a tarefa de se montar grandes posições mais difícil. “Saímos de uma liquidez diária na casa de R$ 300 milhões por dia para uma liquidez de R$ 100 milhões a R$ 130 milhões por dia”, explica.

Embora a perspectiva daqui para frente seja de uma recessão, a expectativa de que os juros ainda devem cair mais e se manter baixos por um bom tempo contribui para a atratividade dos FII, além do óbvio fato de que os preços das cotas caíram.

Ele explica que, se a crise tornou mais difícil a renovação de um contrato de aluguel por valores mais altos - antes, o esperado eram reajustes entre 20% e 30% neste ano -, por outro, provavelmente teremos juros ainda mais baixos.

Diante de um CDI na casa dos 3%, um retorno de dividendos de 5% ou 6%, que antes não era nada de mais, começa a ficar bem mais interessante. “O retorno percentual esperado para os fundos imobiliários chegou a 8,5% no momento de maior baixa do mercado, e agora está em torno de 7%”, diz Wurman.

Os fundos imobiliários distribuem rendimentos a seus cotistas, geralmente isentos de IR, que são tão mais atrativos quanto menor for a taxa básica de juros e o preço pago pelas cotas.

“Já começamos também a sentir uma demanda de alguns investidores institucionais locais que não investem em fundos imobiliários perguntando por novas oportunidades de investimento nesse mercado”, diz Wurman.

O caixa é rei

Aproveitar oportunidades em momentos de queda nos preços de mercado só é possível para quem tem dinheiro na mão. E o caixa também é o colchão que protege das pancadas.

“Ninguém imaginava nem estava preparado para esta crise. Mas há duas coisas muito importantes no setor imobiliário, pensando no longo prazo: ter ativos de alta qualidade e sempre manter uma boa parte do patrimônio em caixa. Quando a economia vai bem, o caixa lhe permite fazer bons negócios, muitas vezes sem nem precisar abrir para novas captações; e em momentos de crise, você tem caixa para enfrentá-la.”

Michel Wurman, sócio responsável pela área imobiliária do BTG Pactual

Wurman diz que a posição confortável de caixa dos fundos do BTG foi o que lhes permitiu continuar distribuindo rendimentos mesmo em um momento em que muitos varejistas precisaram fechar as portas devido às medidas de isolamento social.

“Nossos fundos têm um caixa bastante robusto para seus respectivos segmentos. Mesmo os fundos mais investidos têm caixa suficiente para passar pelo menos 12 meses sem receita. E nós nem vislumbramos um cenário como esse”, diz o sócio do BTG.

O fundo BTG Pactual Shoppings (BPML11), certamente o mais atingido dentre aqueles geridos ativamente pela casa, não deixou de pagar rendimentos referentes a março e terminou o mês com R$ 60 milhões em caixa. Todos os sete shopping centers da carteira foram fechados por conta das medidas de isolamento social para combate à pandemia.

Três fundos de shoppings administrados pelo BTG e de gestão passiva, com um único imóvel na carteira cada, suspenderam rendimentos referentes a março em razão do fechamento das lojas: o Shopping Parque Dom Pedro (SHDP11), dono de 85% do empreendimento localizado em Campinas (SP); o Shopping Jardim Sul (JRDM11), dono de 40% do empreendimento localizado na capital paulista; e o Floripa Shopping (FLRP11), que, no entanto, já reabriu.

Mas todos os demais fundos imobiliários da casa continuaram distribuindo rendimentos e ainda não sofreram impactos significativos da crise.

Segundo Wurman, os segmentos de lajes corporativas e galpões logísticos sofreram impacto menor e, mesmo com muitos trabalhadores em home office, os imóveis continuam em funcionamento, ainda que com menos gente.

As receitas dos inquilinos também foram menos atingidas, não chegando a cessar totalmente, como no caso dos varejistas. Alguns inquilinos estão até aumentando sua atividade, diz Wurman.

“Então, quando há pedidos de renegociação de aluguéis, a gente olha caso a caso. Temos trabalhado mais justamente nessa parte de discussão de contratos, e conseguindo separar os inquilinos que estão em uma situação pior, precisando de desconto, de quem está numa situação mais confortável”, explica.

Um recado para o investidor

Pedi para Wurman dar um recado ou conselho para o investidor pessoa física sobre o mercado de fundos imobiliários neste momento, ao que ele me respondeu:

“A maioria dos imóveis dos fundos imobiliários brasileiros tem muita qualidade e é bem difícil de replicar. Você não replica um shopping no meio de uma grande cidade ou um prédio na Faria Lima ou um galpão logístico próximo a um grande centro, alugado por um prazo longo, do dia para a noite. Os ativos de qualidade vão sofrer menos. E os maiores compradores de fundos imobiliários têm sido justamente os fundos de fundos, as casas especializadas nesse tipo de ativo. Não estaríamos comprando se achássemos que o mundo vai acabar.”

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