BTG diz que é hora de comprar shoppings e recomenda Iguatemi, BR Malls e Aliansce Sonae

O BTG Pactual está otimista com os shopping centers e diz que agora é a hora de comprar ações do setor. Segundo relatório publicado pelo banco, a recuperação econômica e a vacina contra a covid-19 já são realidade, então "é hora de comprar shoppings".

Os analistas Gustavo Cambauva, Elvis Credendio e Antonio Martins elevaram a recomendação dos papéis de Iguatemi (IGTA3) e BR Malls (BRML3) de neutro para compra, e escolheram as ações da Aliansce Sonae (ALSO3) como top pick do setor, uma vez que são as mais baratas entre as administradoras de shoppings, segundo as projeções dos analistas.

Contudo, o BTG rebaixou os papéis da Multiplan (MULT3) de compra para neutro. Sobre a companhia, os analistas lembram que foi a sua preferida do setor durante algum tempo e que, de fato, suas ações foram as que tiveram a melhor performance. No entanto, agora se encontram menos atrativas em comparação aos papéis dos pares.

Os analistas do BTG lembram que, em relatório publicado no mês de julho, não estavam otimistas com shopping centers apesar de as ações estarem com um preço atrativo. Na época, os aluguéis e a inadimplência estavam pressionados e qualquer tipo de alívio parecia ainda distante, dizem.

"Mas nos meses recentes, os shoppings melhoraram muito (a vacância não cresceu tanto, e as vendas estão aumentando a cada semana), e uma vacina efetiva contra a covid-19 é agora uma possibilidade real. Com uma recuperação do setor a caminho e valuation atrativo, nós estamos mais otimistas", diz o texto do relatório.

Para o BTG, os shoppings sobreviveram a um "teste de estresse" de grandes proporções e mantiveram sólidas taxas de ocupação. Apesar do forte impacto de terem permanecido fechados por três meses e ainda encararem restrições, os shoppings sobreviveram "quase" intactos, acreditam os analistas do banco.

Afinal, dizem, a vacância subiu apenas 200bps (200 pontos-base ou 2 pontos percentuais), o que eles consideram "incrível", e alguns shoppings já estão cobrando 100% do valor do aluguel do ano passado, "o que é muito, considerando que algumas restrições ainda persistem".

Os analistas do BTG, assim, acreditam que os preços atuais das ações não refletem as reais condições das administradoras de shoppings. As ações do setor têm uma performance 31% inferior à do Ibovespa no ano, dizem, e o "valuation está bem atrativo", com uma relação média entre preço e fluxo de caixa operacional (FFO) estimado para 2021 de 17 vezes, num cenário conservador de recuperação apenas em 2022.

Aliansce Sonae: top pick do setor

A ação preferida do BTG no setor é a da Aliansce Sonae (ALSO3), dona de shopping centers em diversas cidades e estados do país. Na opinião dos analistas, trata-se do papel com melhor perspectiva de risco-retorno e o mais defensivo num eventual cenário de alta nos juros.

Os papéis da Aliansce Sonae acumulam desvalorização de 41% no ano, com uma performance inferior aos pares. A companhia, no entanto, "divulgou números operacionais similares aos pares nos momentos mais difíceis da pandemia, e está se recuperando em velocidade semelhante", diz o relatório.

Segundo os analistas, a empresa também está menos alavancada do que os pares e menos exposta ao CDI, mitigando riscos de eventuais altas na Selic. A ação é considerada a mais barata do setor pelo BTG, com relação preço/fluxo de caixa operacional (FFO) estimado para 2021 de 14,5 vezes, e relação EV/Ebitda (Valor da empresa/Ebitda) estimado para 2021 de 11,8 vezes.

Nas estimativas do banco, a Taxa Interna de Retorno Modificada (TIRM) da ação é de 8,1%, um retorno 4,3 pontos percentuais acima da taxa de juros real de longo prazo no Brasil.

O preço-alvo para a ação em 12 meses é de R$ 41, o que representa um potencial de valorização de 38% ante o fechamento de ontem. No pregão de hoje, as ações fecharam no zero a zero, a R$ 29,81.

BR Malls: de neutro para compra

O BTG elevou a recomendação dos papéis da BR Malls (BRML3) de neutro para compra, uma vez que a queda de 40% da ação no ano tornou seu preço atrativo. "Além disso, acreditamos que o portfólio da BR Malls melhorou bastante após a venda de ativos 'non-core' (tornando-se mais defensivo em meio a todos os problemas) e a companhia tem sido capaz de atrair inquilinos", diz o relatório.

Os analistas dizem ainda que, apesar dos resultados mais fracos nos últimos dois trimestres, acreditam que a companhia esteja sendo mais conservadora no provisionamento, o que pode trazer valorização para as ações quando o cenário normalizar.

"Também acreditamos que a BR Malls tem uma boa estratégia de vendas on-line (principalmente por meio dos seus investimentos no 'Delivery Center'), o que também está ganhando tração, mas não se reflete no preço da ação", dizem.

De acordo com as estimativas do BTG, os papéis da companhia estão sendo negociados a 15,6 vezes a relação preço/fluxo de caixa operacional (FFO) estimado para 2021 e 13 vezes a relação preço/FFO estimado para 2022. O retorno esperado calculado via TIRM é de 7,2%, 3,4 pontos percentuais acima do juro real de longo prazo brasileiro.

O preço-alvo para a ação da BR Malls em 12 meses foi estabelecido em R$ 14 por ação, um potencial de alta de 30%. Hoje, os papéis da companhia recuaram 1,20%, a R$ 10,66.

Iguatemi: de neutro para compra

As ações de Iguatemi (IGTA3) também tiveram sua recomendação elevada de neutro para compra, uma vez que seu portfólio é composto por shoppings de alto nível, focados no público de alta renda, o que é considerado, pelos analistas do BTG, defensivo em qualquer cenário.

Além disso, os papéis estão com valuation atrativo, segundo o banco, uma vez que o preço das ações não reflete o seu portfólio premium, sendo negociadas abaixo do custo de reposição desses imóveis.

Os analistas lembram ainda que o Iguatemi tem muitos shoppings em São Paulo, que concentram marcas internacionais fortes, inclusive de luxo, cujas vendas têm se mantidos sólidas, uma vez que a pandemia e o real depreciado estão dificultando viagens ao exterior, obrigando as famílias a consumirem no Brasil.

Outro fator a favor da companhia é o fato de que ela conseguiu aumentar a coleção acima dos seus pares no terceiro trimestre, levando o banco a elevar suas estimativas para o próprio ano de 2020.

Segundo o BTG, os papéis são negociados a uma relação preço/fluxo de caixa operacional (FFO) estimado para 2021 de 16,3 vezes, o que ainda é considerado atrativo, dado o portfólio premium da companhia. O retorno estimado, calculado pela TIRM, é de 7,2%, 3,4 pontos percentuais acima do juro real de longo prazo do país.

O preço-alvo para as ações em 12 meses é de R$ 51, um potencial de valorização de 27%. Hoje, as ações recuaram 2,24%, a R$ 39,20.

Multiplan: de compra para neutro

Das ações do setor de shoppings acompanhadas pelo BTG, apenas os papéis da Multiplan (MULT3) foram rebaixados, de compra para neutro. A ação era a preferida do banco no setor, e de fato é a que tem apresentado melhor performance. No ano, a queda dos papéis foi de apenas 21%, ante uma média de 35% dos pares.

Segundo os analistas do BTG, essa performance superior tornou seu valuation menos atrativo. Em outras palavras, a ação ficou cara perante os pares.

"Nós acreditamos que os fundamentos da tese de investimento em Multiplan permanecem intactos (portfólio dominante e gestão de alto nível ainda devem gerar bons retornos), mas outras ações agora parecem mais interessantes", diz o relatório.

Além disso, a companhia pode ter mais dificuldade de alugar seu novo projeto em Jacarepaguá, no Rio de Janeiro, num cenário mais difícil, além de ter adiado todas as suas expansões.

Pelas estimativas do BTG, as ações da Multiplan estão sendo negociadas a 20,6 vezes a relação preço/fluxo de caixa operacional estimado para 2021 e 17,4 vezes a relação preço/FFO estimado para 2022, um prêmio de 34% frente aos pares do setor.

O retorno calculado via TIRM está em 6,4%, 2,6 pontos percentuais acima do juro real de longo prazo brasileiro.

O preço-alvo da ação para 12 meses é de R$ 31, uma valorização potencial de 19%. Hoje, os papéis fecharam em queda de 3,58%, a R$ 25,02.

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