Os melhores fundos imobiliários de 2018: conheça os FII que renderam de 15% a 30% no ano passado

Os fundos de investimento imobiliário (FII) não estiveram entre os investimentos mais brilhantes de 2018. O IFIX, índice da bolsa que mede o desempenho médio dos principais fundos imobiliários do mercado, subiu apenas 5,6% no ano passado, perdendo do CDI, que fechou em 6,4%. Mesmo assim, os melhores FII de 2018 tiveram ótimos retornos totais, considerando rendimentos e valorização da cota. Alguns chegaram a render quase 30%.

O desempenho médio modesto deste mercado têm a ver com os momentos em que os juros futuros dispararam no ano passado, no período compreendido entre a greve dos caminhoneiros em maio e o primeiro turno das eleições.

Em resumo, esses investimentos se beneficiam de uma perspectiva de queda de juros. Apesar de a Selic ter se mantido no seu menor patamar histórico durante todo o ano, o aumento do risco fez as taxas futuras dispararem, prejudicando os preços das cotas.

Os FII vinham se saindo bem até maio, mas só voltaram a se recuperar depois do primeiro turno das eleições, quando os juros futuros voltaram a cair. Apesar de o IFIX ter fechado na máxima histórica nominal, a recuperação não foi suficiente para alçar os FII ao topo do pódio dos melhores investimentos do ano.

O consultor de valores mobiliários e especialista em FII, Arthur Vieira de Moraes, me explicou que esse movimento dos preços dos fundos ao sabor dos juros futuros tem muito a ver com o fato de que esses investimentos são ainda precificados como renda fixa, apesar de serem, na realidade, renda variável. Afinal, sua distribuição de rendimentos está condicionada aos seus resultados.

“Quando os juros caem, as cotas sobem porque cai o custo de oportunidade, já que os investidores tendem a comparar com a renda fixa. O fundo imobiliário de fato é uma espécie de híbrido, mas no fundamento, é renda variável”, diz Moraes.

E quais foram os fundos imobiliários que conseguiram se destacar neste cenário? A partir dos dados da consultoria Economatica, eu montei três rankings com 20 fundos cada: um com os melhores FII em termos de retorno total (valorização da cota + retorno com rendimentos), um com os fundos que pagaram os maiores rendimentos percentuais e outro com os melhores FII em valorização das cotas.

Lembrando que dá para ganhar dinheiro com FII de duas maneiras: pela valorização das cotas e pelos rendimentos pagos em dinheiro pelo fundo. É como investir em um imóvel diretamente. Você pode ganhar pelo aluguel ou pela valorização.

Importante frisar que desempenho passado não garante desempenho futuro. Os rankings a seguir servem apenas como ponto de partida para contar a história dos mais bem-sucedidos.

Os maiores retornos totais de 2018

O mais importante para você certamente é o ranking de retorno total, que traz os FII que equilibraram melhor a distribuição de rendimentos e a valorização das cotas. Em 2018, porém, parece que o fator valorização da cota foi preponderante, por conta da queda nos juros futuros a partir das eleições.

Os 20 melhores FII em retornos totais pagaram bons rendimentos e superaram o IFIX. Além disso, a maioria valorizou na bolsa. Onze deles também constam na lista das maiores altas, três aparecem no ranking dos maiores rendimentos, e seis figuram em ambas as listas.

Apenas dois FII deste ranking viram queda na bolsa, mas seus rendimentos compensaram as perdas. Eis a vantagem de um investimento que, além de oferecer ganhos com as altas, também gera renda. É a mesma história das ações que pagam dividendos.

Hotel Maxinvest, o maior retorno total de 2018

O fundo imobiliário Hotel Maxinvest (HTMX11) ficou em primeiro lugar nessa lista, com um retorno total de quase 30%. Seus rendimentos representaram uma rentabilidade de quase 7%, e as cotas valorizaram 20,57%, a segunda maior alta do ano.

O FII nasceu em 2007 com o intuito de aproveitar a recuperação do mercado hoteleiro da cidade de São Paulo, que vinha de uma crise. A ideia original era adquirir condo-hotéis (os antigos flats) a preço baixo e com boas perspectivas, explorá-los por um tempo para ganhar com sua ocupação e vendê-los após valorização.

O ciclo de recuperação desse mercado de fato ocorreu entre 2009 e 2013. Em 2011, o fundo começou a vender unidades. Seus rendimentos, então, passaram a ter duas origens: a ocupação dos condo-hotéis, uma receita operacional e recorrente, e o lucro da venda das unidades, uma receita não operacional e não recorrente.

De 2013 ao final de 2017, o mercado de condo-hotéis entrou em crise novamente e o HTMX11 cessou as vendas. Até então, cerca de metade da carteira já havia sido vendida. Em 2016, o FII realizou novas aquisições, vislumbrando uma boa oportunidade. E no final de 2017, o mercado voltou a se recuperar.

O bom desempenho do ano passado deveu-se sobretudo à recuperação econômica e ao aumento dos rendimentos distribuídos pelo fundo de forma excepcional a partir de agosto. Esse incremento na renda do HTMX11 foi referente à venda com lucro de algumas unidades.

O HTMX11 é um fundo que deve acabar, mais cedo ou mais tarde, quando tiver vendido todas as suas unidades. A previsão é que dure até 2022 ou 2023, mais ou menos. Mas se novas oportunidades surgirem, os gestores não descartam novas aquisições. Os dados da Economatica não incluem eventuais amortizações.

Os maiores rendimentos de 2018

Nem todos os fundos imobiliários do ranking de melhores FII em retorno percentual foram bem em 2018. Quatro deles tiveram retornos totais inferiores ao IFIX.

Oito dos FII que mais distribuíram rendimentos frente ao valor das suas cotas se desvalorizaram na bolsa. Em cinco destes, os altos rendimentos compensaram a queda nas cotas - dois deles chegaram a figurar na lista dos maiores retornos totais do ano. Os outros três, contudo, ficaram com retorno total negativo.

Kinea II Real Estate, o maior retorno percentual de rendimentos em 2018

O fundo imobiliário Kinea II Real Estate (KNRE11) teve um retorno com rendimentos de 13,58%, o maior do ano, e aparece também em terceiro lugar na lista dos maiores retornos totais de 2018 (26,01%). Contudo, suas cotas caíram 3,57%.

O KNRE11 é um fundo de desenvolvimento imobiliário iniciado em 2010 e focado no segmento residencial. A maior parte dos seus empreendimentos concentra-se no estado de São Paulo, incluindo a capital, mas há também um imóvel em Aracaju, capital do Sergipe. Seus ganhos são provenientes da venda das unidades construídas.

O fundo tem data para acabar: agosto de 2019. Até o final de 2018, 81% das suas unidades haviam sido vendidas. O alto rendimento é característico de fundos imobiliários de desenvolvimento que já estão na fase de desinvestimento, como este.

“É normal que esses fundos passem os anos de desenvolvimento pagando pouco e os anos de desinvestimento pagando mais”, me explicou o investidor André Bacci, autor do livro “Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliários”. Ele frisou que não é para o investidor pensar que essa é uma renda estável e recorrente do fundo.

A queda das cotas do KNRE11 em 2018 também é típica de fundos de desenvolvimento que estão vendendo seus imóveis. Bacci explica que, nesta fase, estes fundos costumam ficar caros. “Ele nem chegou a cair ‘o suficiente’, vamos dizer assim. Está num preço superior ao que as pessoas vão receber até o fim do prazo”, disse.

O múltiplo que relaciona o preço da cota e seu valor patrimonial (P/VP) está em 136%, mas já houve fundos de desenvolvimento que chegaram a negociar pelo dobro ou mesmo o triplo de seu valor patrimonial.

As maiores altas de 2018

Todos os 20 melhores FII em valorização na bolsa também tiveram um bom retorno percentual com rendimentos em 2018. Aliás, apenas três deles não constam em nenhuma das outras duas listas.

CSHG JHSF Prime Offices, o fundo que mais valorizou

O CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11) foi o fundo imobiliário de maior alta na bolsa em 2018. Suas cotas valorizaram 20,79% no ano. Além disso, o FII teve também o segundo maior retorno total, de 28,12%.

O HGJH11 explora o aluguel de dois edifícios corporativos em São Paulo, os condomínios Metropolitan e Platinum, ambos no Jardim Europa, bairro nobre da capital.

Os edifícios estavam com um pequeno problema de vacância, que foi solucionado no ano passado, impactando positivamente no retorno com aluguéis. “A região onde eles se localizam foi uma das que normalizaram no ano passado, em termos de vacância”, diz Bacci.

Os melhores FII de 2018

A lista de retornos totais já é uma ótima referência dos melhores FII de 2018, mas depois de fazer todo esse levantamento, eu achei por bem selecionar aqueles que eu acho que realmente se destacaram: os fundos imobiliários que aparecem nas três listas.

Foram seis. Todos eles investem bastante em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), títulos de renda fixa que dão ao seu detentor o direito de receber os pagamentos de financiamentos imobiliários. Os CRI têm os imóveis financiados como garantia e costumam pagar uma taxa prefixada mais a variação de um índice de inflação.

Três dos melhores FII de 2018 investem apenas em títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, podendo ser caracterizados como fundos de papel.

São eles o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), o BTG Pactual Fundo de CRI - Excellence (FEXC11) e o Fator Verità (VRTA11). O fundo Maxi Renda (MXRF11) também investe a maior parte do seu patrimônio em CRI, e uma parte menor em empreendimentos residenciais e comerciais, a maioria na capital paulista.

Esses fundos foram muito beneficiados no ano passado pelo bom desempenho dos CRI por conta da queda nos juros futuros e pelo IGP-M alto, índice ao qual a maioria dos CRI dos FII é atrelada. Os fundos de papel sofreram um pouco em 2017, quando o IGP-M foi negativo, mas em 2018 o índice superou 7,5%.

Os outros dois fundos na lista de melhores FII de 2018 investem boa parte do seu patrimônio em “tijolo”, isto é, imóveis de fato. Tanto o RB Capital Renda I (FIIP11B) quanto o RB Capital Renda II (RBRD11) investem preponderantemente em empreendimentos comerciais, construídos e locados na modalidade “built-to-suit” para grandes empresas.

O FIIP11B tem imóveis nos estados do Paraná, Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e Bahia, locados para Ambev, C&A, Leader, Magazine Luiza, Telhanorte, a indústria de bens de capital Danfoss e a fábrica de chocolate Barry Callebaut. Já o RBRD11 tem imóveis nos estados Minas Gerais, Rio de Janeiro e Rio Grande do Norte, locados para Ambev, Ampla e Leader.

Segundo André Bacci, no ano passado os investidores temiam que a carioca Leader pudesse não renovar seus contratos de aluguel com estes fundos, uma vez que se encontrava em recuperação extrajudicial. Mas o temor não se concretizou, o que ajudou na valorização da cota.

“O retorno desses fundos com rendimentos é muito bom de fato”, diz Bacci, que acrescenta que em um dos meses do ano ocorre ainda o pagamento de um aluguel que é anual. Isso contribui para um aumento extraordinário dos rendimentos, o que também puxa a valorização da cota.

Perspectiva para o mercado de FII é boa

Mesmo com o desempenho médio baixo, Arthur Vieira de Moraes ainda considera que 2018 foi um bom ano para o mercado de FII. Vimos a abertura de novos fundos, o surgimento de novos gestores e administradores, um aumento da concorrência e da liquidez, além de uma maior profissionalização. O número de investidores chegou a 205 mil, recorde absoluto.

Moraes citou ainda a Resolução 4.661 do Banco Central que passou a obrigar os investidores institucionais a investir em imóveis apenas via fundos imobiliários, além de ter elevado o potencial de participação desses ativos nas carteiras de 8% para 20%. A medida pode trazer novos recursos para o mercado de FII, além de novos fundos.

Para 2019, as perspectivas para o mercado imobiliário e para os FII são boas, com a recuperação prevista para a economia. “Os resultados dos fundos devem melhorar nos próximos anos, devagar, no ritmo do mercado imobiliário, que é mais lento que o de bolsa”, diz Moraes.

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