Os ETFs de fundos imobiliários vêm aí? Banco Inter lança índices de FII e quer lançar fundos indexados a eles

O Banco Inter está lançando dois índices de fundos imobiliários próprios, com metodologia aberta, para servirem de referência (benchmark) neste mercado.

A ideia é que eles se tornem referência para fundos de índice que a instituição pretende lançar em janeiro, nos moldes dos ETFs, os fundos de índice com cotas negociadas em bolsa.

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O IFI-E é composto pelos chamados “fundos de tijolo”, aqueles que compram e vendem imóveis para aluguel; já o IFI-D é formado por “fundos de papel”, aqueles que apenas investem em títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, como CRI e LCI.

Atualmente, o mercado de fundos de investimento imobiliário (FII), cujas cotas são negociadas em bolsa como se fossem ações, conta com um único índice, o IFIX. Ele é composto pelos fundos mais negociados, uma espécie de Ibovespa dos FII. Ainda não existe um ETF do IFIX.

“Criamos esses dois novos índices para medir a performance dos FII de uma maneira mais segmentada”, me disse Rafaela Vitória, economista-chefe do Banco Inter, em entrevista.

Ela explicou que os fundos de imóveis para aluguel e os fundos de papel são hoje maioria no mercado. Eles se misturam no IFIX, mas na verdade têm perfis bem diferentes.

“Os fundos de tijolo têm muita correlação com o mercado de ações. Têm o rendimento do aluguel, mas os imóveis acabam se valorizando quando há movimentos de queda de juros e os preços das cotas podem ser bastante voláteis. Já os fundos de papel são, na realidade, fundos de renda fixa. Têm menos volatilidade e um retorno geralmente mais baixo, mais parecido com o da renda fixa”, disse.

Os índices do Inter serão índices de retorno total, incluindo tanto a valorização das cotas na bolsa quanto os rendimentos pagos. Sua data de início é janeiro de 2020, mas há histórico disponível desde 2014.

Segundo Rafaela Vitória, eles terão metodologia aberta na página do banco Inter, podendo ser replicados por quem o desejar. Deverão também ser disponibilizados em plataformas que acompanham as cotações de índices de mercado.

Ou seja, as informações serão públicas, e os investidores que desejarem poderão replicar as composições dos índices nas suas próprias carteiras. Isso possibilita inclusive o surgimento de fundos que busquem seguir os indicadores.

O IFI-E será composto por até 30 fundos imobiliários já inclusos no IFIX e que invistam pelo menos dois terços do seu patrimônio em imóveis para locação, sendo classificados na categoria Renda.

Já o IFI-D será composto por até 30 fundos imobiliários já inclusos no IFIX e que invistam pelo menos dois terços do seu patrimônio em títulos de dívidas com lastro em ativos imobiliários, sendo classificados como FII de Títulos e Valores Mobiliários.

Os fundos serão selecionados e ponderados nos respectivos índices pelo seu valor de mercado. Não haverá limite de alocação máxima por fundo e o rebalanceamento das carteiras dos índices será quadrimestral, seguindo o rebalanceamento do IFIX.

Histórico

As simulações do Inter mostram que o desempenho dos fundos de papel tem uma maior correlação com o CDI, a taxa de juros que referencia as aplicações de renda fixa.

Desde 2014, o IFI-D rendeu 80,66%, uma média de 10,73% ao ano. De lá para cá, o CDI foi de 77,11%.

Já os fundos de tijolo têm uma correlação maior com o Ibovespa. O IFI-E rendeu 120,03% desde o início da série em 2014, uma média de 14,56% ao ano. O Ibovespa, de lá pra cá, subiu 128,18%.

O ETF de FII vem aí?

A economista-chefe do Inter me explicou que o banco pretende lançar, em janeiro, dois fundos análogos a ETFs de FII.

Eles não serão exatamente ETFs, posto que se o fossem não poderiam distribuir rendimentos isentos de IR para os cotistas, como ocorre com os fundos imobiliários atualmente.

Eles serão fundos de fundos - fundos imobiliários que investirão numa carteira de fundos imobiliários com a exata composição dos índices IFI-E e IFI-D.

Desta forma, eles poderão distribuir os rendimentos dos fundos que compõem sua carteira com isenção de IR para as pessoas físicas e replicar o desempenho dos seus respectivos benchmarks.

Como os FII são fundos fechados que podem ter suas cotas negociadas em bolsa, eles, na prática, acabarão funcionando como ETFs.

Ambos os fundos terão a oferta pública distribuída pelo Inter e outras instituições parceiras ainda não definidas, com cotas posteriormente negociadas na B3.

A ideia é que os custos desses fundos também sejam similares aos dos ETFs, isto é, baixos, dado que se trata de um investimento passivo. “Vai ter apenas uma taxa de administração, que ainda não definimos, mas será apenas para cobrir custos”, disse Rafaela Vitória.

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